浦东新区临港新城板块商品住宅价格走势分析(3)
时间:2018-11-05 20:57 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
我国商品房的源头，是在20世纪80年代出现。经过了几十年的发展，我国商品住宅的价格已经成为我国地产经济中的关键敏感问题。商品住宅的价格是房地产市场资源优化与正常运行的关键因素。商品住宅价格的本质，就是地产价格与房产价格两者结合形成的，是租地价值与房产价值合并的货币化表现。也可以说是房地产开发、经营、建设的过程中，需要消耗的社会劳动价值与土地租用价值的货币表现。 2.1.2 商品住宅价格的实现 一般商品价值的形成通常都是一次性的，一般程序是经过工厂的生产来形成价值，然后利用不同的渠道进行销售，把商品价值转化为货币，完成价值的体现。而商品住宅价值的形成与一般商品有所不同，商品住宅价值的形成有特殊性，这种特殊性首先就表现在价值形成过程中，商品住宅投入资金的环节比普通商品多，一套商品房从生产到流通最终被消费，期间需要不停的投入资金，所以商品住宅的价值不是一次性形成的，并且，商品住宅价值的实现过程也与普通商品不同，商品住宅可以用预售的形式销售，也可以用出租、分期等等形式实现价值，当然也可以进行一次性出售，所以商品住宅比一般商品的价值实现过程也是不同的，这种不同是房地产住宅特有的。 2.1.3商品住宅价格的特性 （1）区域性 在一个城市的不同位置，商品住宅的价格也是不一样的，即使是两套商品住宅的配置标准完全一样，但是由于房屋是不能脱离土地独立存在的，所以，其价值会受到土地位置、区域的限制。就比如上海市中心的房价远高于郊区的房价一样。 （2）单一性 商品住宅在大小、品质、位置以及建筑类型等等方面都会存在一些差异，也就是说不会存在同样的商品住宅，而且商品住宅的形成过程十分复杂，所以每一套商品住宅都有其独自的特性，而不同的特性对价格的影响也是不同的，这里体现了商品住宅价格的单一性。 （3）需求的敏感性 由于土地是有限的，人们对于土地的需求一定程度上决定了其价格。在国家的经济繁荣的时候，人们对于土地的需求就会增加，这时候土地价格就会上升，反之则会下降。所以说商品住宅的价格会在很大程度上受到社会需求的影响。随着我国发展越来越迅速，尤其是对于上海这个国际化大都市来说，越来越多外来人口进入上海，上海居民对于商品住宅的需求也就会不停的增长，需求增长，所以上海商品住宅的价格也随之上升。但是如果商品住宅的价格上升过度，那么消费者对商品住宅的需求就会下降。所以说，商品住宅的价格和居民需求之间具有弹性，而两者之间不成正比，也不成反比，非常敏感。这在房地产估价这门课上也有提到。 2.2商品住宅价格形成机制 供求决定论和劳动价值决定论是商品价格决定的理论中占据主导位置的理论。首先供求决定论中的说法是，商品本身并没有价格，需要通过商品交换行为才能体现出商品的价值，而商品的价格是需要市场中的供方与需方双方共同决定的。而劳动价值决定论的看法则是，商品价格的基础主要是商品的自身价值，而价格是其价值的体现，价值是通过人类劳动获得，也就是说，劳动才是创造商品价值的唯一方式，而商品价值的高低取决于社会必要劳动时间的长短。 2.2.1 供求决定论 商品住宅的需求与供给是影响其价值的最终因素，相比于这方面的因素，其他的因素都是通过影响商品住宅的供需造成影响。举个例子，待售的商品住宅体现了商品住宅市场的供给，而待售的商品住宅中包含有新开发的楼盘和已经竣工的商品住宅。而商品住宅的购买者则体现了商品住宅的需求，在这两种基础因素中，会产生一些其他的影响商品住宅的因素，导致商品住宅价格的实现受到影响。商品住宅的需求包含有两个方面，一方面是需求的能力，另外一方面则是需求的意愿。我们研究商品住宅需求指的是有效需求，也就是消费者在明确了商品住宅的价位和特定之后，产生购买意愿的需求。而形成这种需求需要满足两个前提，首先，消费者存在购买商品住宅的意愿，其次就是消费者要具有购买商品住宅的能力。 (责任编辑：qin) |