自由贸易区的设立对浦东商品住宅价格的影响(3)
时间:2019-01-08 21:21 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
（2）商品住宅的特点 首先，商品住宅价格在价格实体上是房产价格与地产价格所构成的，在价格成因上是由地产产权价格和劳动价值共同决定，租金和售价是价格形式的体现。 其次，商品住宅中房价与地价所具有的个别性，使得商品住宅价格同样具备个别性。其中，土地是稀缺资源，而且因其空间位置无法移动，造成了各块土地的价格差异。房屋是人类劳动后所得的产物，但又因其不同的效用，区位，施工条件，天气气候，施工时间等等原因，使得价格千差万别。 最后，商品住宅既是住宅：具备与别的建筑物一样的价格趋升性，即随时间推移价格总体呈上升趋势。又是商品，受市场的供需关系。而土地的稀缺性推动了商品住宅价格的上升。此外，经济发展所带来的有关效应以及货币的时间价值奠定了商品住宅价格具有上升趋势。 （3）商品住宅价格的特点 1）区域性 由于土地是不可移动的，因此商品住宅在买卖时无法发生空间地理的平移边变动，商品住宅的价格即表现出地区性特征。这种特性表现在不同区域，地域，城镇间商品住宅的差价：一般而言，大都市高于小城镇；沿海城市高于内陆城市；经济发达地区高于发展中城市。由于商品房的价格中：包含的土地价格，因为土地的不可移动性，则可得商品房也具备区域性。 （2）异质性 谚语云：“世间没有一模一样的雪花。”同样，世界上也没有一模一样的商品住宅。因商品住宅在地理位置，面积，品质，建筑外形，功能等方面都不可能相同，建造过程复杂，受生产环境、天气条件、施工时间、成本等影响，从而表现出的商品住宅价格的异质性。 （3）敏感性 土地是有限稀有资源，那么土地的供给也是有限的，长期而言，土地价格主要由需求确定。当社会处于经济繁荣时期，对于土地的需求量增加，使其价格必然上升；反之，其价格便会下降，由此可以推测得到：商品住宅价格主要是由需求决定的。 然而，社会在进步，城市也在不断演变进化，城市化进程的高速发展，使得商品住宅的需求不断上升，商品住宅价格随之不断上升。 但是，当商品住宅价格上升至一高度，消费者对住宅的需求就会下降。从而得出商品住宅需求本身具有弹性。又因为商品住宅价格因需求的变化而变化，所以商品住宅价格具有较强的需求敏感性。 （4）政策性 在政策的变化主导着住房市场的变化，改变税收政策，贷款政策将会使得商品住宅价格的市场受到风暴般的洗礼。因此，政策的合理性与商品住宅市场的良性发展有着密切联系。 1.2.2研究方法 （1）供求定理 供求定理定义：任何一种商品价格调整后，该商品的供给和需求随着时间的推移，各因素间相互作用，供给需求之间将达到平衡。在不变任何条件的情况下，需求若是发生变动，则会引起均衡价格以及均衡数量向同一个方向变动；供给的变化，则会引起均衡价格向相反方向变化，引起均衡数量同方向的变化。换而言之，价格和数量（需求量）均由供求决定。 从经济学角度来看商品住宅价格，我们假设商品住宅市场是完全的竞争化市场，那么商品住宅的供给价格则完全由市场来决定： 供给不变，需求增加，则商品住宅价格上升，如图1-1：（需求不变，供给变化）； 供给不变，需求减少，则商品住宅价格下降，如图1-1：（需求不变，供给变化）； 需求不变，供给增加，则商品住宅价格下降，如图1-2：（供给不变，需求变化）； ④需求不变，供给下降，则商品住宅价格上升，如图1-2：（供给不变，需求变化）； (责任编辑：qin) |