自由贸易区的设立对浦东商品住宅价格的影响(4)
时间:2019-01-08 21:21 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
⑤需求供给同时增加，且增加比例相同，则商品住宅价格不变，成交量上升。 ⑥需求供给同时增加，且增加比例相同，则商品住宅价格不变，成交量上升。 然而，浦东商品住宅市场并非完全竞争的市场，它具有较强的区域性特征，异质性特征，以及特殊政策等影响；并且土地具有不可移动性，所以当开发商取得某一地段的土地打算用于开发的同时，也使得这一地段商品住宅市场相对垄断，则开发商作为供给者对商品住宅价格取得了一定话语权，成为商品住宅价格的制定者。即供给价格实际成为商品住宅价格。 （2）区位理论 有关区域理论是指人类为了活动空间对于地理位置的选择，空间的分布以及在空间内与物体产生相互关系的学说。简而言之，就是人类的空间地理选择与人类经济行为和在空间区内人类的活动优化组合后的理论。 在市场经济条件下，由于生产要素地域空间初始配置与再配置的地域空间产生差异性，自然地理与交通运输产生差异性，政府行为与制度安排使得区域空间的演变进化产生差异性，因此，不同区域因不同的历史导致在生产、交易、和经济等方面产生区位差异，形成了经济优势区位和经济劣势区位。于是，可得区位因素的变化会对商品住宅价格的敏感性产生影响，从而影响商品住宅价格。 （3）特征价格 商品住宅价格受多种因素的影响。如区域经济发展水平，居民收入和人口的地域因素，土地供应制度，住房管理制度，货币供应量等宏观因素，由于不同的地理位置，文化和自然环境的差别。商品住宅发展的各种因素发挥着功能迥异的作用。 除此之外，还有个别因素。其中，研究房价的个别因素对商品住宅价格影响的典型方法是Hedonic住宅价格模型，住宅所处的区位、建筑的结构框架、套型的特征功能、周边环境、设计外形、施工质量等都对住宅价格有直接影响。Hedonic住宅价格法是估测环境影响效果的有效方法。 自从国外学者罗森开创性的研究发起并逐步完善之后，此种方法已在西方各个国家得到广泛应用。值得一提的是：美国的商品住宅价格指数同样也采取了Hedonic住宅价格法作为编制办法的其中之一。 观察周边的商品住宅．不难发现即使内在特性,例如面积、框架、结构、质量等几近完全相同的住宅，因为所处于的环境不同，也会产生截然不同的价格。例如，其他地区的住宅比如郊区相对于市中心的住宅单价要远远落后；再比如，地铁站附近的住宅价格要高于非相邻地铁站的周围地区住宅价格;面向公园绿地的价格要高于非此类住宅价格。等等现象说明外在环境对住宅的价格产生巨大的影响，Hedonic住宅价格法便能够有效估测这些影响。 Hedonic特征价格法的核心思想：住宅由诸多迥异的成分、属性组成．价格则是由各个属性带给人们的总体效用决定。由于属性各不相同的排列组合方式，住宅价格产生差异．通过分析商品住宅的每一种单位属性，得出购买者愿意为获得此种属性带来的效用而支付的额外价格，就可以得到这种影响因素的评估价格，即为隐含价格，即Hedonic价格。 (责任编辑：qin) |