城市房屋征收之补偿法律问题研究(3)
时间:2019-09-23 20:30 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
(二）房屋评估的现状 1.房屋评估的概念 房屋评估是指以在房屋重置完全价值的基础上确定所评估各种房屋的价值。房屋重置完全价值是指在评估房屋提前一年所建造房屋的所有价值尺度。重置完全价值的确立，包括建筑房屋价值、室内和室外装修价值、土地征收价值、房屋的楼层、房屋的朝向、房屋所在的周边环境等。[8]对于房屋评估机构一般是房地产价格评估机构或者房地产估价师。 2.房屋评估存在的问题 房屋征收拆迁评估办法不完善。由于在一些城市征收拆迁过程中，征收面积大。征收单位减少了大部分的评估工作，是为了加速评估进程的完成。在地方条例中规定“基准价格＋修正”的评估办法。[4]可是在实际的应用中。城市化进程的不断发展，房屋价格波动很大。但是基准价格并没有随着房屋价格的波动而发生变化。这就造成市场房屋的价格超出评估价格，这种情况持续下去的话，房屋被征收拿到的补偿款根本满足不了居住的状况，因此他们并不愿意拿这补偿款搬走，这就给房屋拆迁工作带来很大的难度。 政府机构直接干预评估价格。从部门的方面看，现在我国还仍然保留着物价管理部门，这是由于我国经济的发展正处于探索时期的产物。有一些政府为了降低房屋征收补偿标准而对房屋评估的价格进行直接的干涉，这说明在许多地方存在着房屋评估机构对于评估工作不独立的现象。[12]例如在许多城市进行所谓的“政府工程”而进行的房屋建造，对所建造房屋所在地进行房屋征收，当时对于房屋评估价格又进行干涉，使其所评估的价格就是政府所规定的价格，但是由于评估价格尺度低于当时的房屋价格，被征收人很难拿着补偿款去满足其居住条件从而不愿意进行搬迁。 征收拆迁单位干预评估。拆迁单位使用手中的房屋评估权限制评估机构，使评估单位进行评估工作时无法独立进行，目的是为了房屋征收拆迁的价格和评估价格相同。这样可以减少征收拆迁单位对于房屋补偿的经济开支，但是不能加速房屋征收工作的进行。由于评估机构没有完全的独立性和绝对的权威性，从而导致有些房屋评估的价格不符合实际的要求，对房屋征收补偿价格的房屋纠纷日益增加。 在实际生活中也存在这样的现象，政府机构中的物价局、审计局、计委等都对房屋做评估的工作。可是这些政府机构对房屋评估的工作没有这样的资格，因此他们出具的评估报告文件也很难具有权威性。 3.非住宅房屋征收拆迁问题 非住宅房屋是指在房屋范围内除了居住使用外所有的房产。生产和非生产经营性房产、非住宅房产、公共设施。由于非住宅房产的用途很广泛和房屋构建的结构相对复杂[5]。比如对于经营性房屋进行房屋征收拆迁时必然使其房屋停产停业给其经营带来不便，又要重新对房屋进行选址，有的企业经营出现状况等着补偿款去填补经济赤字[6]。但是这些条件往往没有办法得到满足如果满足其要求，开发商就难以承受，造成拆迁工作难以进行实施。 4.无权属证书的城市房屋拆迁 《城市房屋拆迁管理条例》内容规定“拆迁违章建筑和超过比准期限的临时建筑，不予补偿”[2]可是在生活中由于历史的原因使有的房屋所有人的房屋手续不完全的无权属房屋。如果按照条例不给予补偿的话很难接受，无权属证书房屋并不全是属于违章房屋的。 (责任编辑：qin) |