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二、商品房认购书的法律性质

 （一）商品房认购书法律性质的理论之争

我国法律对认购书的规定仅限于《解释》第二条笼统而模糊的规定，没有详细介绍什么样的商品房认购书才能称之为预约，民法学界对此问题的观点也是多种多样，主要集中在以下几个地方：（1）商品房认购书的实质是邀约等同于意向书，不对双方当事人产生法律约束力；（2）商品房认购书中有定金条款担保正式合同签订的功能，因此商品房认购书为担保合同；（3）商品房认购书是附生效条件的商品房买卖合同；（4）商品房认购书是正式的预售合同；（5）商品房认购书是预约，但不同于正式的买卖合同。  

（二）商品房认购书法律性质的理论分析

在笔者看来商品房认购书只有规定了当事人的基本情况、房屋基本情况，购房款的计算及交付，签订正式合同的期限等内容才能被称为预约。商品房认购书在内容上与正式的《商品房买卖合同示范文本》相比较缺少付款时间和方式，房屋的交付条件和日期等主要内容，不直接产生房屋买卖的法律后果。签订认购书而不签订正式买卖合同是由于签订正式买卖合同的时机尚不成熟，双方选择签订认购书作为预先约定来保证将来签订正式买卖合同，因此其本质上预约预约合同。

预约合同又称预备合同，是当事人双方为了将来订立内容完备具体的本约而预先达成的书面允诺。根据民法理论，预约是“约定将来订立一定契约的契约”。  

第一，预约合同是书面诺成合同。所谓诺成即只要双方当事人具有签订合同的真实意思表示合同即可成立，是双方在初步磋商之后的结果。当事人通过磋商来确定双方的权利义务关系，内容具体明确，不违反法律的强制性规定，符合《合同法》中关于合同成立和生效的一般准则。

第二，预约合同标的的特殊性：将来签订本约的行为。预约合同的宗旨即在促成本约，当事人在签订预约之后的义务便是将来签订的本约的行为，该行为必定是作为的，预约合同的有效成立是对双方行为的约束。