毕业论文移动版

2.物业公司不履行维护义务。

根据《物业管理条例》的有关规定 ，物业管理公司应当履行小区内公共设施维护的义务，物业管理公司应当在一定时期内对小区内保持小区内的公共设施正常使用。物业公司管理区域内往往会出现因为改道、合理占用等情况，影响业主的正常通行，而公司却不及时进行整改、维护等导致的违约责任。

三、 物业公司违约责任产生的原因

（一）因物业公司自身原因导致的违约

物业公司自身原因导致的违约分为以下两种情况：

第一，物业公司的消极的行为引起的违约，即物业公司负有积极作为的义务却没有履行导致的损害。作为物业管理公司负有保障业主人身、财产安全，及时维护小区内的公共设施以保证业主正常使用等义务。然而，物业公司在一些情况下，对待自己的职责容易懈怠，执行不力，公共设施 因年久失修而造成业主损害。

案例（一）分析：就文章开始所列的案例（一）中所陈述的案情，就是典型的物业公司消极违约的情形，即负有义务而未履行造成的违约。在该案件中，物业公司在其管理区域内，负有保持小区内环境清洁的义务，而该物业公司虽然也每天定时进行清洁工作，但是由于未能完全尽职，对小区道路上的果皮为及时进行清理导致损害后果发生，物业公司应该承担相应的责任。笔者认为，物业管理人员对其管理领域内的清洁，不仅仅局限于生硬的每日定时清理，还应该更为人性化一点，比如，在上下班高峰期、节假日时间里，小区人流量相对较大时，可以缩短清理时间间隔，增加清理的次数，随时保持环境的整洁，只有这样才能为业主提供更为满意的服务。

第二，物业公司积极的行为引起的违约，即物业公司在没有约定或者是虽有约定但是并未在约定的范围内实施一定的行为，而损害业主合法权益的情形。在物业管理过程中，物业公司不合理规划车道、擅自出让商铺、更改绿地的用途等。在这种情况下，物业公司在没有被赋予权力的同时却实施了行为，或者滥用权力，违反约定的义务损害业主利益。

以上所言的两种作为模式，是物业公司的直接违约行为模式。造成这种局面的因素是多种方面的，具体如下：第一，物业公司管理制度存在缺陷，导致物业管理方式不合理，小区管理制度松散，出现问题相互扯皮、推诿；第二，物业公司在任用人员上选聘标准较低，为能严格依照国家有关规定进行选聘，导致被聘用人员职业素质较低，责任心不强，对工作不负责，不及时维修公共设施设备、制止违法侵害行为等。综上所诉，物业公司的不积极履行合同约定的义务，未尽到善良管理人的义务，是导致小区业主遭受损害的一个重要方面原因，物业管理公司应对其行为承担一定的责任。

（二）因第三人侵权导致的违约

本文所言的第三人，是指除业主、业主同住人员以及合法取得进入小区的人员外的第三人 。通常情况下，物业管理公司不存在错误、不及时履行义务的行为，符合善良管理人的一切行为，而是第三人进入小区对小区人员进行人身伤害、财产侵夺等不法行为引起的。第三人以访客的身份进入小区或者是以房屋临时使用人的身份进入小区时，其实施的不法行为导致业主遭受损害。这种在物业公司无过错的情况下，由第三人进入小区实施的伤害行为的责任归责又该如何划分？物业公司又是否承担责任？文献综述

案例（二）分析：在本案中，物业公司已经尽到善良管理人的义务，但是第三人仍然实施了侵害业主权益的行为，此时的责任又该如何归责？审理法院认为，物业公司已经履行合同义务，不应当对业主的损失承担违约责任。笔者也赞同法院的裁判结果。因为，就物业公司的性质而言，物业公司是以营利为目的的经济组织，其只对自己的行为承担责任，如果其行为不存在过错就不应承担不利后果，否则，会加重物业公司的经济支出，最终损害的是业主的权益。在本案中，物业公司不存在违约，因此，就不需要对业主因第三人造成的的损失承担责任。 (责任编辑：qin)