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    因在订立合同时，叶民强发现吕城镇的房屋所有权证载明的所有权人并不是赵祥荣本人，即赵祥荣无权处置该房屋。叶民强向法院起诉，理由是赵祥荣以欺骗的方式收取购房定金，不符合法律规定，要求赵祥荣返还定金。一审法院认为，原告向被告所购买的房屋，虽然在诉讼过程中，被告已经取得了房屋的所有权，但是该房屋是农村集体土地上的房屋。依据《中华人民共和国土地管理法》规定，原告和被告不属于本集体经济组织，双方的房屋买卖属于跨农村集体经济组织转让宅基地，违反了法律的规定，所以双方的农村房屋买卖定金协议为无效。

    赵祥荣不服一审判决，提起上诉。二审法院认为，农村村名集体享有宅基地所有权。根据地随房走的原则，农村房屋买卖务必会涉及到宅基地的买卖，根据一户一宅的原则，非集体经济组织成员之间不得转让买卖，叶民强并非是丹阳市吕城镇河北四组集体经济组织的成员，所以，叶民强和赵祥荣所订立的房屋买卖合同违反相关法律规定，认定为无效。

    在上述案例中，农村房屋买卖购买人的户籍成了案件的决定因素。买受人为非本集体经济组织成员则认定该房屋买卖合同为无效。我国颁布了一些相关的政策来控制非本集体经济组织成员购买农村房屋，这与我国目前农村房屋买卖的需求相矛盾，然而我国法律对此并没有明确的规定，因此司法实践的实际操作和理论存在很大的差异。只有妥善地处理农村房屋买卖纠纷，才能实现法律效果和社会效果的统一。

二、非本集体经济组织成员购买农村房屋合同效力认定的困境和司法实践

（一）非本集体经济组织成员购买农村房屋合同效力认定的困境

    农村房屋是农民的私有财产，法律理应保护当事人房屋买卖的自由，但是基于“房地一体zhuyi”原则，非本集体经济组织成员购买农村房屋势必会涉及到宅基地使用权的问题。宅基地的使用权是与户籍相联系是农村集体经济组织成员所特有的权利，不能转让给非本集体经济组织成员。如果政府放松对农村房屋买卖的控制，宅基地使用权的需求量将会增大，导致耕地减少，这违背了我国保护耕地的基本国策。在具体的司法实践中，非本集体经济组织成员购买农村房屋买卖纠纷的解决，面临以下的难题：

  1、法律法规定不明确文献综述

    我国《物权法》只衔接性的规定了宅基地使用权转让的问题，就是宅基地使用权的转让应符合土地管理法的规定等，但是该法律并没有明确规定非集体经济组织成员能否购买农村房屋并取得宅基地使用权。因此并不能依据《土地管理法》来确定该买卖合同效力问题。《土地管理法》第62条第1款，第4款只规定了农村村民申请宅基地后不能再次申请，但上述法律内容并没有明确规定非本集体经济组织成员不能购买农村房屋合同。

  2、现实的需求和国家政策相冲突

    虽然我国法律法规对非本集体经济组织成员农村房屋买卖没有明确的规定，但是国务院和相关部门对此发布了明确禁止性的文件。其中部分明确强调，禁止城镇居民在农村购买宅基地、农民住宅。

    国家颁布的政策性文件严格控制农村房屋买卖，但是农村房屋买卖现象确实屡禁不止的。主要的原因一方面是随着城市商品房价格一路飙升，农村房屋的价格也跟着上涨，这无疑会导致农村房屋买卖流转；另一方面，很多居民很难负荷城市日益增长的商品房的价格，以购买周边农村房屋来解决住房问题，也是一个很好的选择。这样的现实需求和国家的相关政策相互冲突为非本经济组织农村房屋买卖合同效力的认定带来了很大的难度。 (责任编辑：qin)