一。问题所在

在农村,村民出卖自己的房屋,时有发生,这时便涉及到宅基地如何处理的问题。中华人民共和国土地管理法第八条第二款规定:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地。自留山,属于农民集体所有。“第六十二条第四款规定:农村村民出卖。出论文网租住房后,再申请宅基地的,不予批准。“从这些有关宅基地的法律规定中,尚看不出对上述问题的处理方法。另外,村民宅基地面积超标时如何处理,也存在困扰。

二。物权法立法草案及现存争议

2002年12月九届全国人大常委会第三十一次会议审议的中华人民共和国民法(草案)第二编物权法第一百六十九条规定:宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的,宅基地使用权同时转让。“这一规定,在2004年10月15日中华人民共和国物权法(草案)委员长审议稿中未作修改,全国人大法律委员会经研究认为,这个问题比较复杂,需要进一步研究。

对上述物权法草案的规定,存在不同意见。一种意见认为,农民的宅基地是由村里分配无偿取得的,是农民基本的生活保障,农民出门打工的,可能回乡,如在城里落户,其宅基地应当归还集体,宅基地上的住房可以在集体内部转让,但能否在集体之外转让宅基地上的住房,需要慎重考虑。如果允许在集体之外转让,还会影响村的建设发展规划。另一种意见认为,建立在宅基地使用权上的住宅所有权属于农民,对该住宅农民有权处分,从增加农民的融资途径考虑,也应当允许宅基地使用权流转。

三。宅基地使用权的转让“误区

由于包括宅基地在内的农村土地是属于集体所有的,不允许土地所有权转让。相似的问题,在国有土地场合,现行的做法是国有土地使用权的出让和转让。依思维的惯性,人们很自然地便想到宅基地使用权“的转让,而非宅基地所有权“的转让。接下来的问题,便是讨论宅基地使用权能否转让。这种思维路径,在不知不觉之间,便步入了一个误区,一个非此即彼。二者仅能选择其一的误区,以致问题的讨论陷入僵局,难能取得进展。

上述僵局的陷入,一个重要的原因在于思维局限于物权“领域,无论是宅基地所有权“还是宅基地使用权“,无不是物权,仅在物权领域内寻找解决方案,难免导致山穷水尽疑无路“。如果思维开阔一些,同一问题可否在债权“领域里解决呢?一旦这样思考问题,很快我们就会发现柳暗花明又一村“了。

四。宅基地的租赁

租赁作为一种债之关系,主要是由当事人签订租赁合同的方式发生,合同法第十三章所规定的租赁合同“,主要是规范这一问题。值得引起我们注意的是,租赁权除了合同发生之外,还可以法律规定发生,这一问题,无论是在日本(暂登记担保法第10条)还是在台湾地区的立法中,均已存在。

比如,台湾地区民法债编1999年修订后,增订第四百二十五条之一,规定:土地及其土地上之房屋同属一人所有,而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人,或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时,土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间,推定在房屋得使用期限内,有租赁关系。其期限不受第四百四十九条第一项规定之限制。“(租赁期限不得愈二十年之限制)前项情形,其租金数额当事人不能协议时,得请求法院定之。“

上述规定,便是所谓土地及其土地上之房屋所有人相异时租赁关系之推定“,或者称为法定租赁关系,在土地与建筑物并非一体的不动产而是各自独立的不动产的框架下,实属解决房“地“关系的一个可行的方案。笔者认为,物权立法可以借鉴上述做法,处理农村房屋买卖等相关问题。相应地,有几点需要明确:

其一,农村房屋买卖有现实的必要,亦非现行法所禁止。在农村,村民子女考取大学,户口由农村迁入城市;子女在城市定居后,父母随子女共同生活而脱离农村,亦颇为常见;农民进城打工或做生意,一朝发达,在城里购买商品房而举家搬迁,脱离农村,也已非常普遍;偏远乡村村民到农村集镇经商,久而久之,感到租房不如买房者有之;城里人向往田园牧歌式生活,愿意在农村购一住所者有之;城市下岗工人摇身一变,上山下乡,由工业工人变为农业工人甚至农场主者亦有之;村民生老病死,成员构成变动不居,而居住需求也随之变化不定,有需有供,买卖之势,日趋上升。另一方面,土地管理法第六十二条第四款仅规定农村村民出卖。出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。并没有禁止农村房屋的出卖。