营改增“对房地产企业税负及利润的影响探析

一。研究背景及意义

(一)税制改革回顾。的税收制度是根据国家的政治。经济需要而制定的,每次税改都彰显了国家治理的新高度。回顾的税改历程,可以分为以下几个阶段,第一阶段(1950―1957年),内容为统一全国税政,建立调整新税制;论文网第二阶段(1958―1978年),内容为改革工商税制。统一全国农业税;第三阶段(1979―1993年),税改随着改革开放的步伐加快,主要对不同规模。不同行业。不同盈亏的企业开征国营企业所得税,逐步实现税利并存向以税代利转变;第四阶段(1994―2011年),在建立社会主义市场经济大背景下,以统一税法。公平税负。简化税制。合理分权“为指导,实行分税制改革;第五阶段(2012年至今),在十二五“规划纲要指导下,掀开营改增“浪潮。2012年1月1日,首先在上海试点交通运输业和部分现代服务业营改增“;同年8月至年底,营改增“范围扩大至10个省市,新增广播影视作品的制作。发行。播放试点行业;至2013年8月,营改增“试点推广至全国;2014年1月1日,铁路运输和邮政服务业纳入营改增“试点范围,交通运输业全面实行营改增“;2014年6月1日,电信业纳入营改增“范围;2016年5月1日,营改增“试点范围扩大到建筑业。房地产业。金融业。生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。至此,营业税退出历史舞台。

(二)房地产业发展现状。房地产业近几年来发展迅速,万达。绿地。融侨。恒大等名企的进驻使得的楼盘品质得以提升,人们对住房的需求强烈,房价不断上涨。随着城市扩张,中心东移,核心区土地资源减少,淮安经济开发区和淮安新区成为今后房地产市场发展的重点。2016年房价持续上涨,房地产业火爆程度惊人。以某楼盘为例,2016年5月1日营改增“以后房价持续上涨,期间略有跌幅,5月19日住宅均价为6000元/平米,6月15日为5600元/平米,之后逐渐上涨,12月底住宅均价达8600元/平米,后又涨到9500元/平米,2017年初10号楼房价每平超过1万元,至今仍在上涨。

(三)研究意义。2016年底召开的中央经济工作会议提出,要坚持房子是用来住的,不是用来炒的“定位。在上述背景下,研究营改增“对房地产企业的影响很有必要,尤其是对企业税负和利润的影响是政府。税务部门,乃至企事业单位特别关心的问题。本文以三家房地产企业的三个房地产项目数据为例,阐述营改增“后的进项税抵扣问题。营改增“前后各税种的变化及总税负的变化,以期为房地产业实施营改增“政策提供理论参考,具有一定的现实意义和社会价值。

二。营改增“对房地产企业税负的影响测算

(一)基本数据资料。三家房地产企业的三个房地产项目数据资料见表1。

(二)营改增“前后相关税金的计算方法。不考虑金额较小的税种,营改增“前,房地产企业销售房地产涉及的税种有营业税(5百分号)。城建税(城市为7百分号)。教育费附加(3百分号)。土地增值税。企业所得税(25百分号);营改增“后,房地产企业销售房地产涉及的税种有增值税。城建税。教育费附加。土地增值税。企业所得税。营改增“前后的涉税处理见表2。

(三)营改增“前后相关税额的测算。计算增值税进项税时,可抵扣进项税的计算见表3。根据表3所列费用分析进项税抵扣情况:土地使用权出让金。土地征用及拆迁补偿费为企业向政府缴纳,不能取得增值税专用发票,进项税不得抵扣;前期工程费是指在取得土地开发权之后。项目开发前期的筹建。规划。设计。可行性研究。水文地质勘察。测绘。三通一平“等前期费用,综合考虑可按现代服务业营改增“后6百分号的税率抵扣进项税;建筑安装工程费。基础设施费。公共配套设施费,可按建筑业营改增“后11百分号的税率抵扣进项税;销售费用。管理费用,大部分为售楼人员的工资,不能取得抵扣发票,不得抵扣进项税,少部分为可抵扣进项税的广告代理费,综合考虑可按10百分号的比例和现代服务业6百分号的增值税税率抵扣进项税,即0。6百分号的税率;财务费用,按金融业营改增“后6百分号的税率抵扣进项税。

三。营改增“对房地产企业税负及利润的影响分析

(一)营改增“对销售收入的影响。如下页表4及表5所示,营改增“前,三家房地产企业三个项目的销售收入分别为含营业税收入12680万元。109300万元。18732万元;营改增“后,企业销售房地产按转让不动产缴纳增值税,由于增值税是价外税,企业实际销售收入为名义销售收入/(1+增值税税率或征收率),即分别为10837。61万元。93418。80万元。16010。26万元。可见,营改增“使房地产企业收入相对下降。

(二)营改增“对各税种的影响。营改增“前三家房地产企业三个项目分别缴纳营业税634万元。5465万元。936万元,营改增“后房地产企业三个项目分别缴纳增值税1782。83万元。15208。30万元。2671。87万元,缴纳增值税额明显高于营业税额;城建税。教育费附加的计税基础为增值税。消费税。营业税三项流转税之和,作为一般纳税人的房地产企业营改增“后适用的增值税税率为17百分号,高于营改增“前适用的营业税税率5百分号,因而营改增“后城建税。教育费附加较之前有所增加;计算增值税时准予扣除项目中的税金包含营业税不含增值税,因而营改增“后准予扣除项目的金额减少,增值额升高,土地增值税提高,营改增“前三个项目应纳土地增值税分别为3290。26万元。17276。06万元。5559。32万元,营改增“后应纳2741。26万元。13149。69万元。4667万元;受营业税。城建税及教育费附加。土地增值税的影响,营改增“后企业所得税的应纳税所得额减少,应纳企业所得税减少。

由此可见,营改增“政策实施后,原营业税改交增值税,城建税及教育费附加。土地增值税的变化与企业所得税的变化相反,说明营改增“对房地产企业的税负起到了调节作用。

(三)营改增“对总税负及利润的影响。营改增“前三家房地产企业三个项目的总税负分别为5313。64万元。33600。27万元。8582。24万元,利润分别为5303。92万元。41250。85万元。7970。62万元;营改增“后总税负分别为5794。67万元。38033。30万元。9272。01万元,利润分别为4583。13万元。34442。94万元。6984。43万元。可见,营改增“使房地产企业的总税负升高,利润下降。S

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