关于房地产企业的财务风险及防范

2014年以来,房地产业进入多事之秋,银根收紧,库存增加,销售下滑,限购放松,降价促销,崩盘论“。拐点论“。银行破产论“。理性回归“等看空论调满城风雨,房地产业迅速由此前的黄金十年“滑入白银十年“。在房地产辉煌时期大举扩张。过度借贷的开发商,现在却面论文网临着资金链断裂。资不抵债的困境。据报道,3月份,兴润置业(浙江宁波奉化最大的房企)资不抵债,公司资产总额约30亿元,总负债约35亿元,亏空约5亿元。5月份,光耀地产(中国百强房企)多个在建项目停工,已预售的楼盘则无法如期交付,多处业主集体维权。最高人民法院将其列入全国失信被执行人名单。同样是因资金链出现问题,公司面临倒闭。如何强化财务风险的防范,已经成为当前大多数房地产企业的燃眉之急。

一。房地产企业的财务风险

房地产业是一个投资回归期长。利润高。风险大的资金密集型行业,资产负债率高,投资。融资金额较大。很多房地产企业的资产负债率达到70百分号以上,有的乃至高达90百分号,其存在的财务风险远高于其他行业。

由于开发地产产品建设时间长。单位总价高。负债经营程度高。受国家政策导向性强,不确定的因素多,如果决策失误。销路不畅。就会造成工程烂尾。大量库存。企业资金周转不灵,将导致企业陷入困境。

笔者认为,房地产企业财务风险主要表现在融资风险。投资风险。资金回笼风险三个方面。

(一)融资风险

房地产企业的融资方式有很多种,常见的有银行贷款。房屋预售款。房地产信托投资基金。股权投资。委托贷款等。银行融资是房地产企业发展链中的最关键的一个环节,为房地产的发展提供了最重要的资金保障。一般来说,房地产企业在项目开发的过程中,自有资金少于30百分号,更多的是依赖贷款。负债经营已成为房企的行规,常常是拿到土地立项后就马上向银行进行融资。一旦银行信贷出现压缩,支持减弱,房地产企业就会面临资金链断裂。

如最近媒体曝光的光耀地产,曾是惠州当地最大的开发商,其资金来源主要是银行贷款。信托基金和民间借贷。前期过度扩张,近期销售不顺,加之冲击上市未果,银行贷款和信托不能提供更多的支持。于是开始向民间进行融资借款,最高时其月息曾超过6分。2013年前后,几个项目销售困难,资金无法回笼,大量民间借款没法如期归还,从而陷入面对倒闭的窘境。

(二)投资风险

在房地产黄金“时期,一些房企大规模赛马圈地“。股权收购时对合作伙伴或项目开发不了解,全凭三言两拍“。对项目缺少周全。系统的研究和分析,投资决策轻率,跟着感觉走“。前期市场调研走马观花,对项目的前景盲目乐观,抱着一种抢到就是赚到“的投机心理。在开发实际中,就会出现较大的误差。项目达不到预期效果,一旦宏观形势出现不利,立马诱发投资风险。

最新出现的鬼城“天津滨海新区商务区,大量的写字楼。综合体主体已竣工,却被迫停工闲置至今,被戏称为央企在种房子“。这是部分央企埋下的投资隐患。

(三)资金回笼风险

主要是指楼盘已达到预售状态,由于目前宏观经济的走弱,银行信贷紧缩市场背景下,成交量下滑,银行按揭款额度偏紧,放款速度慢等影响企业资金回收的多种因素,而这些因素的作用无法或难以预料。控制,使得企业成交量和房价大幅度下降,房地产业的资金回笼速度明显放慢,若资金回收不能与资金需求同步,就会造成企业的偿债能力急剧下降,现金支出压力陡升,进而陷入财务困境,使企业的形象和声誉遭到严重损害,甚至导致破产。这是目前很多房地产企业面临的实际的财务风险。

二。房地产企业财务风险的防范

结合多年的房地产企业财务工作经验,笔者以为,提防企业财务风险可以采取如下办法:

(一)融资风险的防范

做好筹资计划,把控筹资风险,合理确定融资规模,根据企业的实际情况量体裁衣。企业融资不仅会有成本,而且有风险,有的还要付出惨痛的代价。故企业在融资时,首先要确定企业合理的融资规模。筹资过多,可能会增加融资成本。还有可能引起负债过多,偿还困难,经营风险增大。另一方面,如筹资不足,则又会影响到经营业务的正常展开。不仅要清楚企业资金需要。自身实情,还要考虑融资的难易程度和成本高低。

(二)投资风险的防范

1。加强房地产项目投资的可行性研究工作

可行性研究是房地产项目投资的主要依据,是防范开发风险的重要工具。必须正视加强房地产项目的可行性研究工作,科学。周全。有针对性地开展可行性研究工作。在进行可行性研究时,尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析,把握公司内部的优劣势。外部的机会风险(SWOT分析)。一定要独立。客观地去调查。分析和研究,必要时寻求第三方来完成,从而保证项目决策的科学化,这是房地产项目理性开发的重要保障。

2。加强房地产投资项目的风险管理

房地产开发项目是一项复杂的系统工程,具有周期长。投资大。风险高等特点,注定了其中存在巨大的风险。风险管理必须全民皆兵“。要实施系统的。动态的。全方位。全过程的投资项目风险管理。如专设风险管理机构,制订风险管理计划,明确风险管理目标,实行目标责任制。加强信息共享和部门协调,采取有效的风险防范措施,积极控制风险,强化房地产企业抗风险的能力,为企业的可持续发展保驾护航。

(三)资金回笼风险的防范

资金回笼风险防范的措施主要有以下几个方面:1。强化外部环境的预测,并及时调整公司战略

平时应加强对宏观经济环境的监测分析,实时把握行业动态。如果房地产行业市场持续火爆,可能会因抢占市场而短期资金不足,则可以多渠道融资。毕竟通过预售活动,能迅速为公司带来稳定的现金流,则可以采取较为激进的营销手段和财务战略。如果整个房地产市场持续低迷,下行趋势明显,则必须有危机感,快进快出“,加快降价,以价换量,尽快回笼资金。并将回笼的资金投入到尚未完工的在建项目,尽快进入预售环节。同时,要马上中止开发新项目。这就需要采取较为谨慎和保守的营销手段和财务战略。另一方面,公司应该熟悉掌握国家的税收法律政策,并据其做出正确的税收筹划,如土地增值税的筹划,减少公司的纳税资金流出,增加资金回流。

恒大地产自惊险上市以来,一直坚持现金为王“,主动调整和适应市场。开盘必特价,特价必8折“,这是其许多楼盘开盘最吸引眼球的广告语。今年上半年,恒大地产完成销售额693。2亿元,时间过半,任务完成63百分号,完成的销售面积也再次雄居全国冠军。

2。强化应收账款的管理,防范资金回笼风险

未雨绸缪,防患于未然。应收账款的管理,需要各部门和每位员工的支持和配合。销售部要负责收集核对按揭资料。核查客户信用。催缴预售款。逾期款项。银行按揭岗要督促客户在一定期限内(通常不应超过一个月)备齐按揭资料,并在第一时间交予银行办理,还要督促银行提高效率,确保按揭款尽快到帐。超过期限仍无法收回的,客服岗应及时转交法务部门处理,由公司法务部门制发催款书面函。若仍收不回的,则必须按合同中相应条款追究法律责任。财务部主要负责收取房款。开具销售单据。核清销售楼款。分析并报送应收账款。跟进回收情况等。要每月编制应收账款清单,作出分析,及时向公司领导和相关部门责任人报送。强化和规范应收账款的管理,加快销售款的回收,可避免资金占用,减轻坏帐损失,预防资金回收的财务风险。

3。优化绩效考核体系,强化应收账款管理

加强应收账款的回收,还要优化绩效考核体系,形成有效的约束和激励。首先要对销售人员设定双重考核指标,将销售提成与销售人员货款回收。销售目标实现挂钩,改变以往销售人员只追求销售目标而不顾及房款回收的结果,引导销售部门加强应收账款的回收管理。摸清业主的资信状况,对其进行严格信用评审,不能因为业主的征信情况导致按揭款审批不下,从源头上压缩应收账款的额度和期限,加快资金的回收。

三。结束语

房地产白银时代“,房企必须认清财务风险,并主动采取相应的防范措施。同时,需要进一步加强内部管理,持续改善财务管理,提升风险预判能力,才能最大限度地把控企业财务风险,应对财务风险,促进企业健康持续地发展。

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