REITs商业地产融资方式探讨+文献综述(3)
2012年 4 月 13 日，中央政府再次强调此轮调控将长期化的决心，房地产行业宏观调控持续，银行对房地产企业的贷款依然审慎，在此信贷紧缩和传统融资方式受限的环境下，各房地产企业都在试图开辟直接融资和间接融资的新途径。房地产企业可供选择的融资方式有多种，如上市融资、债券融资、信托、基金、夹层融资等。这些融资模式的融资成本、条件、风险各有不同，房地产企业要根据自身的状况和政策的约束做出合理的选择。
现在我国商业地产投资建设进入稳定增长的的阶段，2012年商业地产投资总额2775.56亿元，同比增长17.9%，增长率已经连续3年保持在17%左右。作为房地产产品的“高端业态”，商业地产凭借其高投入、高回报、物业价值持续增长的特点，成为投资者竞相投资的目标。如今，商业地产在对城市化进程的推动、商圈的形成以及消费的引领和提升上都有着不可估量的作用，某些地标性的商业地产已成为一个城市的象征甚至一个时代的代名词。
高额投入、回收期漫长注定使商业地产与金融资本有着天然密不可分的联系，资金的融通已成为商业房地产运营的关键命脉。但是2008年的金融危机遏制住了整个地产行业的“命脉”：银行再次收紧信贷，传统融资渠道变窄；资本市场跌破最低线，上市公司在资本市场获得资金能力减弱；人们的购买期望不断下降，成交量减少，价格走低，这一切使得地产开发商的资金链再度吃紧。
长期以来，融资工具单一一直影响着我国商业地产发展及金融体系的稳定。目前，我国房地产行业融资方式以银行贷款为主，过度依赖于银行体系。因此，房地产行业的不良发展将会影响到金融业的运行，甚至导致更深层的金融问题。随着政府不断出台的抑制规范房地产投融资的政策，传统的融资工具已经难以满足商业地产的要求，融资方式成为了房地产企业关注的大事。
1.2 研究意义
（1）分析融资瓶颈，对比各种融资工具，深入研究以提出有效的融资模式有助于我国商业地产行业健康发展。随着我国经济工业化、城市现代化、城市商业升级进程的不断加快，商业地产为城市带来的“革命性”消费为推动区域经济、文化和社会结构调整有着重要意义。
（2）根据金融地产理论，分析符合国内商业地产融资的新型融资工具REITs，可以缓解目前传统融资的困境。尽管中国商业地产发展迅速，但是只有银行贷款等传统的融资工具在支撑商业房地产发展，而关于商业地产融资的理论研究就更加局限和稀少，只是泛泛提及一些类型的融资工具，例如信托、上市、发行债券等等，没有真正的将商业房地产与金融市场联系起来研究，没有针对商业房地产的特点进行融资工具的创新，没有将国际融资理论成功与本土环境相结合。
（3）以REITs为核心的融资组合，使企业不仅筹集到项目开发经营所需的资金，而且在融资可行性、经济性、安全性的基础上实现价值最大化，具有积极的现实意义。房地产业企业在不同阶段有着不同的和融资需求，如何根据各阶段的特点，选择合适的融资方式，实现多元化的融资，使融资行为既能满足资金需求，又能使融资成本最低，项目利润和企业价值最大，是房地产企业融资决策的核心问题。
1.3 国内外研究现状
1.3.1 国内研究现状
1.3.2 国外研究现状
2 商业地产融资理论探析
2.1 商业地产概述
2.1.1 商业地产的定义
商业地产，是指用于商业用途或者具备商业功能的地产。商业房地产的概念有广义和狭义之分。广义的商业地产是指具备地产、房产、商业、消费等综合功能的有机结合体，不仅包括现代商业中的零售、娱乐、餐饮等第三产业经济形态，还具备写字楼办公、工业用房等部分第二产业经济形态。狭义的商业地产则专指用于商业服务业经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐等；从经营模式和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。本文研究的对象是广义上的商业地产。
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