常州市房地产住宅市场供求分析与对策研究(3)
综上所述，利率作为宏观调控的重要手段之一，虽不能直接决定房价，但仍对房地产价格产生不容忽视的影响，可以有效地抑制房价。为保证房地产业的长期健康发展，需要国家利率政策的大力支持，加强对房地产市场的调控力度，从而抑制房价过快、过高增长，起到积极降温作用。
1.2 我国的房地产市场政策
从2013年2月20日召开的国务院常务会议中，研究并部署了继续实施房地产市场调控工作的相关可持续性政策，概要如下：
（一）稳定房地产价格工作责任制的完善。 •
（二）投机投资性购房的坚决抑制。
（三）普通商品住房的数量及土地供应数量的增加。
（四）保障性安居工程规划建设进程的加快。
（五）市场监管的加强。
表1： 2014年发布的相关政策部分摘录
部门 政策内容
国务院 二套房房贷首付比例提高至60%
住建部等 将公积金贷款用于购买90平方米以下首套房，首付比例必须大于等于20%，上不低于30%；第二套房产的首付款必须大于等于50%。同时禁止使用公积金贷款用于投机性购房行为。
多部委出台巩固房地产市场调控成果措施 暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%
国土部住建部 闲置土地一年以上禁拿地
京沪先行启动空置房调查 试点城市包上海、广州等四五座城市
国土部发1457宗闲置土地黑名单 其中80%的闲置土地可能被收回
银监会 严格执行差别化房贷政策
住建部等七部门发文 加快发展公租房，加快保障房建设
三部委 联合下发通知加强廉租房管理
国务院 房价过高地区可暂停发放第三套房贷
国土部 必须加强房地产用地监管，并且相关部门将开展突击检查
国务院 个人住房转让营业 税征免时限由2年恢复到5年
中央经济工作会议 2015年要增加普通商品住房供给
1.3 我国房地产市场发展的历程
第一阶段：1978-1991 理论突破、试点阶段
1980年9月：北京市住房统建办公室率先挂牌，成立北京市城市开发总公司，房地产综合开发拉开序幕。
1982年：国务院在四个城市试点售房
1984年：广东、重庆开始征收土地使用费
1987年11月：深圳首次公开招标出让住房用地
1990年：上海房地产改革方案出台，住房公积金制首先开始建立
第二阶段：1992-1995 改进阶段
1992年：房改全面启动，住房供给金全面推进
1993年：“安居工程”启动,房地产业急剧增长，部分地区局面混乱，个别地区
出现较明显“泡沫”，房地产市场低迷
1993年底：宏观调控后，增长率大幅回落，房地产市场开始复苏
第三阶段：1995-2002 相对稳定阶段
1998年：住房分配制度全国范围内被取消，按揭政策开始小面积实施，房地产业发展态势平稳快速，并逐渐成为我国经济支柱型产业之一
第四阶段：2003至今 价格持续上涨，多项调控政策出台的阶段
2004年：主要特征，控制土地和信贷
2005年：供给与需求双重调控
2006年：调整房地产产品结构
2008年10月：经融危机爆发房地产进入严寒期
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