万科房地产行业资本结构优化研究(2)
（二）研究目的
近年来，关于房地产行业的资本结构问题一直是研究的重点和热点。企业资本结构优化质量的高低不仅对于企业实行资本结构的优化的战略管理方面起到举足轻重的作用，而且还能够使企业在建立产权明确、权责对等、企业科学化管理方面取得长足的进步，此外，其对于优化企业治理结构,对企业经营管理与权利约束以及职工薪酬体系改革等多方面的成败都具有重大的研究意义。
当前我国现阶段的房地产公司数量庞杂，规模大小不一，且都存在直接融资难使得房地产为了发展而采取间接融资的方式的，这样无疑提高了运用运用资金成本，加大了融资依赖性，使企业核心竞争力不足。此外，短期负债高，资本融资渠道往往单一在银行借款这条渠道，使得国家金融政策对于房地产行业的影响的程度相当之大。也就是说，如果银行降低贷款利率、二套房首付比例、首套房首付比例等一系列国家政策，都会给楼市刮来不一样的“风”——银行降息、降准等一系列楼市利好政策，有利于促进房地产资金回笼；相反，企业的资金就会受到严重的挑战。总而言之是由于资本结构失衡、企业融资渠道非多元化等问题造成的。
近10年来房地产投资发展的规模急剧增长，加之2008年金融危机对房地产楼市价格的较大波动，使得房地产对资金需求量急剧增加，资本结构复杂多变，稳定性不高。房地产行业作为许多投资者（如保险公司、连锁零售企业等）的重要投资渠道。此外，房地产是影响国民生活的重要产业。所以资本结构管理、创新以及改革成为房地产行业管理的重要部分。优质的资本结构不仅能够促进房地产行业健康发展，而且还是关乎众多投资者投资收益的保障。本文章结合目前房地产行业的发展形势和现状，以万科地产作为例子，对房地产企业现有的资本结构进行了分析、对比，参照国内外相关的解决方案、策略，对其中存在的问题提出一点建设性意见。
（三）研究意义
房地产受政策影响不仅源于其融资渠道，还在于其在中国城镇化发展进程中的角色—作为推进国家城镇化进程的主力军，涉及民生保障生活建设的方方面面。所以国家将其作为一项重点改革、管理的领域。就我国当前的房地产资本而言，存在如政策依赖过强、融资渠道单一、资本结构不合理等一系列问题。这不仅让自身很难走出政治干预的阴影，而且对市场的风险抗压能力变低，从而阻碍了其他行业对房地产的投资，资本结构就会出现单一化，甚至出现资金不足等，这将会给企业带来一定的损失。
二、资本结构相关理论概述
（一）资本结构的基本定义
1.理论背景
美国学者Modigliani和Miller提出的MM理论对现代资本结构理论做出了阐述。如果说，现实企业满足：(1)企业的经营风险是可以衡量的，而且有相同经营风险的企业处于同类风险等级；(2)现在和将来的投资者对每一个企业未来的息税前利润估计完全相同；(3)股票和债券的交易不存在交易成本，而且投资者和企业均以同等利率贷款；(4)个人或企业的负债利率为无风险利率；(5)企业的增长率为零；(6)不存在公司所得税。（考虑到利息支出会给企业投资者带来虚增利润的感觉）理论上确实存在一个资本最优结构，但是现实市场、竞争对手、信息时效性、政策倾斜性不同等都会让企业的资本融资环境复杂而多变，所以最优资本的选择就需结合当下公司发展中实在存在的问题。
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