随着房地产市场的发展和不断的更替，当前小户型商品房市场已丰富多样。房地产开发商不断加强并完善小户型商品房功能，更加注重其性价比与消费者居住的舒适度。如今小户型商品房区域位置优越、交通便捷、居住功能、配套设施齐全。

1.1 小户型商品房研究的背景

1.1.1 国内小户型商品房发展状况

1998年，我国福利分房制度取消。房地产市场高速发展并逐渐成为我国经济的支柱性产业。随着经济的发展，房地产市场也面临着越来越多的人房矛盾。目前房地产市场上，商品房住宅面积120平方米、140平方米、150平方米、甚至220平方米的比比皆是。2015年南京市商品房成交均价为15140元/m2，普通居民的收入很难承受房价的高涨。面积过大，总价过高，导致能够承受的需求者不多。大部分刚性需求者只能望房兴叹。面对我国地少人多，加上城市化不断的发展建造小户型住宅是很必要的，是我国解决人们住房和集约利用土地的重要举措[1]。低总价的小户型住宅，降低了购房门槛、扩大了需求者的范围、适应我国家庭规模变化。

1.1.2 国外小户型商品房发展状况

（1）日本小户型发展状况

日本国家仅为37.8万平方千米，约1.26亿人口。在面积小、人口密度大、房价高的背景下，在日本小户型住宅比较常见。日本的小户型住宅被人称为“火柴盒式的”，亦或“兔子窝”。但日本人并不以此为羞，在户型上坚持小而实用的理念，着重发展 50~80平方米的中小户型，就连许多室内家具也都设计成可折叠的[2]。根据“私室的确立，食宿分离，家务劳动的减轻，椅子座式的导入”等原则，建立了“L＋nB”家庭居住的模式[3]。这种小户型住宅受到居民的青睐，也成为日本的房地产市场主流形式。

（2）新加坡小户型发展状况

新加坡在过去经济困难的时就坚持低总价的小户型，2013年人均国内生产总值约5.63万美元，如今他们仍然坚持供应小户型商品房。小户型低房价,实行雇主和职工对等出资的公积金或住房储蓄制度,是解决新加坡住房问题办法中最重要的两个组成部分[4]。因此在很短的时间内，新加坡政府构建起了一套高效完善的住房保障体系，全面地解决了各个收入阶层的住房问题[5]。他们对小户型商品房的作用有着深刻的认识。

1.2 小户型商品房的概述

1.2.1 概念的界定

户型是指住宅内部的平面布局形式,是为居住者提供日常起居的空间[6]。目前对于小户型商品房的概念没有一个严格规范的界定，但是住宅面积小是大家普遍认可的一种说法。本文研究的小户型商品房是指面积较小的商品房包括商务公寓。在小户型住宅市场中一般以 40 ㎡、70 ㎡、90 ㎡为三个临界值。南京市2015年90㎡及以下的小户型成交所占的比重为43%，具有良好的销售市场。结合历年政府出台的一系列住房政策中强调90m2以下商品房的比重。因此，本文的研究对象是指 90㎡以下的小户型商品房。小户型商品房虽然面积较小，但其配套功能相对完善能够满足人们日常生活的基本需求。这种实用型的小户型近年来也受到消费者的热捧。

1.2.2 影响南京市小户型住宅市场的重要政策

    2006年以来，中央及地方政府出台了一系列房地产市场的调控政策。它们影响着房地产市场的发展。因此在分析南京市小户型商品房市场时，必须清晰认识南京市的小户型房地产市场相关政策。

    2006年政府出台“国六条”调控楼市。在小户型供不应求的背景下，为满足刚性购房需求者国务院出台“9070”政策。所谓“9070”政策是指，90m2以下住房所占比重，须达到总面积的70%以上。“9070”政策迎合了刚需购房者的需求。执行一段时间后，小户型供不应求的场面得到缓解。2008年小户型商品房逐渐供大于求，开发商呼吁取消“9070”政策。2008年12月，南京市政府发布楼市新政，开发商可以根据市场需求调整户型设计，经申请也可以修改套型比例。至此，“9070”房地产政策在南京市已名存实亡。2014年，天津市根据自身房地产市场发展状况，公开取消“9070”政策。天津市是全国第一个发文取消“9070”政策的城市。