ArcEngine+C#基准地价评估系统开发(2)
1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状在国外一些发达国家，因为房地产起步较早，土地市场发展成熟，运用土地价格来调控土地市场也早早被运用到政府经济工作中来。 一些国家已经制定了较为完备的地价评估体系， 其中较为具有代表性的是现代房地产估价的发源地——英国。收益法是英国房地产估价三大基本方法之一，早在 1884 年英国便出版了房地产估价的专著，详细阐述了收益法。1890 年，马歇尔提出了扩展收益法的应用， 他把利润作为连接价值与收益的纽带， 并给出公式： 价值=收益/利率。 1959年， 爱尔沃德(Ellwood)提出房地产的总价值应当反映抵押贷款的价值和权益的价值，并发表了 Ellwood 表，将收益法发展到了一个新时期。进入 20 世纪 80 年代后期，由于英国房地产市场交易案例的大幅增加，在英国及英联邦国家被各代估价师沿用近百年的收益法几乎被比较法所取代[2]。 随着计算机技术以及 GIS 技术的快速发展，软件开发和 GIS 应用也融入到土地管理与地价评估中来。近年来国际上土地信息系统的一个热点是向用户提供高一级的土地信息联网查询与服务。澳大利亚Western Australia 州国土管理部(DOLA)正在实施一个Smartplan 计划，设计和研制土地信息查询子系统，向四类用户提供服务：一是远程电话访问用户，二是政府网络用户，三是 DOLA 内部用户，四是问讯处的一般公众，用户可以从邦联数据库中查找信息。邦联数据库包括空间数据、街道数据、地名词典、政府财产登记、大地控制点、地理名称、销售证明和其他各种地产数据。这些地理信息系统都是基于电子地图的属性数据和空间数据的结合后的可视化系统[3]。这也为更精确高效的地价管理和土地评级估价提供了有益借鉴。
1.2.2国内研究现状在我国由于市场经济相较西方国家起步晚，直到 20 世纪 90 年代初，我国的土地市场仍不够成熟，土地价格体系还不完善。随着我国改革开放的推进、城镇化水平的提高，房地产也日趋成熟，许多专家、学者提出了新的地价评估方法。如宋鸿良提出抽样调查分析法、地价动态分析指数法、模糊综合评估法[4]；邱道持等提出地价指数结构分析、级差收益分布模型修正两种途径[5]。这些新方法为我国基准地价评估体系注入了活力， 但也存在一些问题， 如准确度不够， 更新慢、不具时效性等。另外我国的 GIS 起步也较晚，将 GIS 与计算机技术结合用于基准地价评估只是初始阶段。南京大学黄杏元教授等最早将 GIS 技术应用于镇江市市区土地评价中，建立了基于 GIS 的城镇土地评价信息系统。该系统除了能自动完成土地定级和评估外，还可在模型支持下，进行土地利用分析与决策[6]。江苏省海门市利用开发平台FoxPro for Windows 和 C++语言， 设计了原型化的城镇土地定级估价系统，该系统主要为城市基准地价服务；此外贵州镇远等县也进行了土地管理信息系统的建设研究[7]。这些系统为国内基准地价评估带来了便利，也增加了评估效率，但还普遍存在着用户交互界面不友好、更新缓慢、系统操作界面漏洞较多等问题。1.3本文研究内容根据研究内容，本文分为五章，内容分别如下：第 1 章叙述了基准地价评估系统的研究意义、了解研究了国内外的研究现状，并针对基准地价的内涵，确定了开发的流程。第2 章对基准地价评估系统所需要的原理以及所要实现的功能进行了分析，设计出基于VS （Visual Studio） 的城镇基准地价评估系统的基本框架与功能模块
。第 3 章利用 C#语言编程，基于 ArcEngine 组件技术，对基准地价评估系统进行了实现，系统最终实现以下模块：系统界面管理模块、基础操作模块、土地定级估价模块、信息查询模块。第 4 章以新沂市为例，通过开发的城镇基准地价评估系统对其土地进行定级、估价。第5 章是对研究的总结与展望，总结了本文的研究工作及取得的成果，指出论文的不足之处，并改进方向提出了展望。