限制购买政策影响商品房需求传导机理分析

1。引言

2010年前后,国家先后出台了系列的限制房地产发展的政策和措施,其中重要的一项是限制购买,即部分城市,在一定的时期内划定市区或者周边的部分区域为限制第二套购买的范围。此政策制订的初衷在于限制和调整过快增长的商品房价格,以论文网保障房地产稳定发展和居民的住房福利。然而由于社会经济的复杂多变,加之商品房购买者的消费和投资心理的变化,使得商品房需求变化更加的复杂,如部分受限制的主城区房价出现了下降。滞销和观望等现象,国家在调整房价的同时把部分的购买力挤到了其他的区域,如未受限制周边则先扬后抑,出现房价和购买量的震荡波动,其他的二线和三线城市的房价出现上涨等现象,此类现象对于商品房需求调控的影响极大,以至于影响的房地产市场的发展和稳定,因此研究限制购买政策影响商品房需求的传递机理,能够更加明确的分析房地产市场状况,为投资者和决策部门提供参考。

2。限制购买政策的影响商品房需求传递因素分析

2。1从理论视角分析影响因素

在分析限制购买政策的影响因素之前,首先回顾经典的需求和投资理论,在需求理论中影响需求因素的主要由购买欲望和购买能力组成。其他因素直接或者间接地作用于这两个主要因素。投资理论中影响投资的因素主要包括了利率,但是现实中的更多的影响会对需求产生影响。

经济发展水平因素。随着经济的飞速增长,职工人均收入水平不断提高,企业经济效益也不断改善,这样不但使职工能从其收入中拿出更大的部分用于投资买房,企业也可以从其福利基金中拿出更多的资金来资助职工买房或租房,从而使住宅房市场需求量不断增长,经济的高速发展,对住宅市场需求的增长有积极的推动作用。

人口数量和结构因素。人口结构对住宅的需求也有直接的影响。一方面指的是人口的年龄结构,另一方面指的是家庭规模与结构。人口年龄的变化主要导致需求主体年龄结构的变化,从而进一步导致住宅市场需求的变化。即使总人口不变,家庭平均人口变化也将影响住宅单位的变化。家庭逐渐小型化,所需住宅的套型比较小,但是会增加对套数的需求量。

消费者对未来的预期因素。消费者的需求在受到现实因素影响的同时,还受到未来预期的影响。房地产的需求不仅取决于消费者现实的收入状况和商品价格水平,还取决于消费者对未来收入。价格。政策等的预期。

限制购买通过主要是限制了进一步的购买权利,这种权利包括了刚性需求和投资需求的购买权利。当限制购买执行的时候,大部分的预计投资者在当地不能获得继续投资的机会,其拥有资金的流向将直接影响其他因素,如果其坚持投资房地产,其影响将不止本地,可能会影响周边的区域,甚至于其他不限制的地区,此时房地产购买能力被挤出了,导致了挤出效应。如果限制区域周边的房价上涨,却也是变相的支撑了整个限制城市房地产的价格,因为被限制区域的地理位置。人文和经济环境一般都会远远超过周边地区,如果限制政策取消则意味房价的报复性反弹。

限制购买对于投资欲望的影响,而购买欲望的由来主要受到居民生活水平提高的影响。居民预期房价变化。改变居住环境(包括交通。子女入学需求。居住环境水平的改善。身份地位。保值增值)等。影响投资的利率因素并不受限制购买所影响。

2。2从开发商视角分析影响因素

提及对影响因素分析最为透彻的当属房地产商,从房地产商在住房销售过程中通过塑造各种买点,利用买点刺激居民或投资者的购买欲望,在居民拥有购买能力的情况下,购买欲望的变化将直接影响到房地产的需求。因此针对于各种进行分析,具体见表1所示。

从表中的部分买点可以知道,受到限制购买影响最大的当属升值潜力和软性的附加值这两项因素,其他因素受影响程度并不是很大。当限制购买的时间和区域变化后,居民和投资者的心态受影响最大是未来的房价走势的不确定性,房价走势不确定性会直接影响购买。

2。3有效因素

对前面的各种因素进行归纳,人口数量和结构因素。经济发展水平因素。消费者对未来的预期因素。周边房价。升值潜力。购买能力和权力。限制时限和范围等因素中,真正受限购影响的主要包括了对未来的预期因素。购买权力。

3。影响需求的传导过程

限制购买政策通过各项影响因素的传导作用,逐渐将其作用传递和影响到居民的需求购买,而其不但需求的影响到受限制的区域,也同时影响到未受限制的区域。而传递过程也分成了受限制区域传递过程和非限制区域的传递过程。

3。1影响限制区域房地产需求传导过程

系统动力学是一门分析研究信息反馈系统的学科,也是一门认识系统问题和解决系统问题的交叉综合学科。系统动力学中反馈图有利于直接分析各因素间的变化关系和传递关系,笔者引入此方法进行研究,具体见下图1所示:

3。2影响非限制区域房地产需求传导过程

非限制区域的传导过程属于派生的过程,由于限制区域政策存在而使得其存在,所以其起点是限制购买政策。

由图1和图2所示,限制购买在限制了本区域内的购买的同时也影响了其他区域的购买,并促进了周边区域房价和需求的上升。◆

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