农村房屋买卖合同的效力问题和解决对策

作者简介:顾玲毓,延边大学法,本科生。

中图分类号:D920。4文献标识码:ADOI:10。19387/j。cnki。1009-0592。2016。06。315

一。典型案例

刘某某与老伴是北京居民,因为北京论文网房价过高,二人承受不了经济上的负担,在1998年2月的时候向大兴区榆垡镇陈各庄村村民李某买了一个房子(该村25号),面积约300平米,房款约定为5000元。此后刘某某夫妇正式入住该房屋,一直至今。2011年1月,李某某忽然向人民法院提出诉讼,请求法院确人双方于1998年签订的合同是无效的,并且判决刘某某应当将房屋尽快返还给自己。2011年3月,在法官的调解下,原被告双方当庭达成了调解协议。

二。争议的核心问题

本案的核心问题是:农村房屋买卖合同的效力认定问题。

(一)原告代理人认为

在民法通则中规定了,在没有制定有关法律的前提下,公民应该遵循国家的政策。而纵观目前已经出台的国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知。国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见等文件可知,国家现在的政策是明确禁止城镇居民来乡下购买农房的。在本案中,身为城镇居民的被告不具备使用宅基地的资格,所以刘某某无权使用农村宅基地,刘某某与李某的房屋买卖合同违反了国家政策,属于无效合同。故法院应确认原告李某与被告刘某某之间的房屋买卖合同是无效合同且判决被告将所涉农房返还给原告李某。

(二)被告代理人认为

第一,在本案中,刘某某和李某签订的买卖合同没有违反法律法规的有关规定,也没有损害国家利益和社会利益,且村委会见证了李某某和刘某某签订合同时是出自双方真实的意思表示,并且村委会还在合同书上盖了章,如果认定其为无效合同则违背了合同法的明文规定和其中的诚实信用的原则,所以,应当认定其有效;第二,在农村宅基地管理办法中强调:农村村民一户只能拥有一处宅基地。李某某此时已经拥有了一处宅基地,若仍然判决被告返还宅基地,就会导致原告拥有两处宅基地,这样的结果并不符合国家的有关规定;第三,刘某某和老伴在农房居住的12年间,对该房屋进行了改建和装潢,还加盖了房间和院墙,可见其花费了大量的心血和精力,加之二老生活贫困,如果让二老返还房屋,则会流离失所,剥夺了二人的居住权。

三。调解结果

原告与被告于1999年6月10日签订的房屋买卖合同是无效合同;所涉房屋及院落仍由被告占有使用,至2016年5月1日前,国家若不宣布拆迁,那么被告在规定时间内将房屋及其附属物交与原告,原告应当支付40万元于被告,以确保其不会因交付房屋而颠沛流离;如果2016年5月1日前国家宣布拆迁,上述房屋及相关院落土地区位补偿价。房屋重置成新价之和的30百分号归原告所有,其余房屋拆迁利益归被告所有。

在这个案例中,法官采用了调解的方式,既没有违背国家政策的规定,也不会造成因为法律的缺失而使两个无辜的老人晚年流离失所,流落街头的悲惨结局。实际上,在司法审判中,这种因为城镇居民购买农村房屋引起的纠纷还有很多很多,并不是所有的法官都会向案例中的法官一样,选择用这种中庸的方式来解决问题,也不是所有的当事人都会同意以调解。和解的方式来维护自己的合法权益。在中国的司法实践中,只有极少数法官是确认农村房屋买卖合同有效的,大多数法官最终还是选择认定农村房屋买卖合同无效,判决城镇居民应当返还房屋。其实这不仅仅剥夺了农民对自己房屋的处分权,也由此造成了大量农房闲置的现象。

这种现象极其不利于中国法治进程的发展,所以尽快完善农房买卖管理制度是促进经济发展和保证社会稳定的必然要求。

四。关于农房买卖的分类及其合同效力认定的立法现状

按照购买主体的不同,的农房买卖可以主要分为三大类:

(一)本村村民之间的房屋买卖

中华人民共和国土地管理法的总共八十六条规定中,没有一条规定不允许农房买卖,只是在其中指明了不能因出卖。出租等原因再次申请宅基地。而本村村民之间的房屋买卖并没有违背关于土地分配制度的立法精神,反而可以达到‘物尽其用’的目的,更好的促进农村经济发展。因此,的有关规定和政策都认可这种买卖合同的效力。

(二)本村村民与外村村民之间的房屋买卖

中华人民共和国土地管理法规定,农民不能随意向本集体经济组织成员之外的人转让归集体所有的土地。但是土地管理法只是禁止土地的买卖行为,并不是禁止农房的买卖行为。所以在审判工作中,即使大多数法官都会做出这种不同集体经济组织成员间的房屋买卖合同是无效的判决,但这种做法始终在理论界存在着争议。

(三)村民与城镇居民之间的房屋买卖

至今为止,只在一些文件中做出了禁止城镇居民购买农房的规定,如1999年的国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知中就明确规定了:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。“2004年的国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见中也明确禁止城镇居民在农村购买房屋的行为。虽然法律法规中没有直接确定这种房屋买卖合同是无效的,但是由于国家已经在一些文件中做出禁止性规定,在司法实践中,这种房屋买卖合同基本上都认定为无效的。由此可见,关于农村房屋流转的规定并没有形成明确的法律体系,而是散于民法通则。土地管理法。以及一些红头文件之中。这些规定的模糊不清以及相互之间的矛盾,使现实生活中出现的问题无法得到妥善的解决,农村房屋买卖市场比较混乱,十分不利于构建和谐社会,也阻碍了中国作为一个法治国家的发展。

五。关于农村房屋买卖合同效力的理论探讨

(一)合同无效说

合同无效说认为,由于是明确禁止转让宅基地使用权的,而房屋的转让和土地使用权的变动又密切相关,所以也应当认为立法精神是禁止农房买卖活动的,加上国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知等文件对这种买卖行为的明确禁止,农房买卖合同应当认定为无效。

(二)合同有效说

合同有效说认为,根据合同法第52条中关于合同无效的相关规定,如果房屋买卖合同的订立并没有出现损害国家利益。公共利益等五种情形,那么合同就不应当认定为无效。而国务院的通知。国土资源部的意见不属于法律法规的范畴,所以仅凭这些文件就认定合同无效是没有说服力的。

(三)部分有效说

部分有效说认为,按照购买主体的不同,农房买卖合同可以分为三类,应当对这三种类型合同的效力分别做出规定:本村村民之间的农房买卖合同,由于不违背法律法规和宅基地使用权的立法精神,可以承认这种合同的效力,买卖双方受合同效力的约束,不得随意违反合同约定;不同集体经济组织成员间的合同效力,应当视具体的情况而定,例如要看房屋是否已经登记。房屋是否已经流转。房屋是否已经翻建等;最后一类即农村村民与城镇居民之间的房屋买卖合同,因违反相关文件规定和宅基地使用权的立法精神,应当直接视为无效合同。

本文更倾向于合同有效论说。首先,根据物权法中有关所有权的规定,公民对自己所有的房屋具有完全的处分权,对农房买卖合同效力的否定是侵犯农民处分私有财产的表现。而与城镇居民处分房屋的自由性相比,限制农民处分自己房屋的规定显然对农民来说是十分不公平的;其次,现有的法律法规没有禁止农民自由买卖房屋,在不违反国家利益和公共利益的前提下所订立的农房买卖合同不属于合同法所认定的无效合同;最后,允许农房买卖将利于市场经济的发展。农村村民向大城市发展的趋势势不可挡,如果人为地禁止农村房屋买卖,会导致大量的农村房屋被闲置,不利于经济的发展,最终损坏的是农民的利益。

六。解决纠纷的对策

(一)确认城镇居民作为购买农村房屋主体的法律地位

对比城镇居民的经济实力,农村村民的经济实力普遍偏低,因此农民间的房屋买卖交易数量是十分有限的。这就会导致大量的农村房屋被闲置,不能物尽其用,不仅不利于市场经济的发展,也损害了农民的合法利益。因此,用法律的形式对外村村民和城镇居民的购买主体地位予以确认是必要的,可以极大的促进市场经济的发展。

(二)城乡房屋实施统一的登记制度

在,不给农村房屋发放房屋产权证而只给城市房地产发放的制度,造成了农村房屋买卖合同不能受到和城镇房屋买卖合同一样的法律上的保护和约束,不利于农村经济的发展,也为我们依法治国造成了阻碍。因此有必要对城乡房屋实行统一的登记制度。

(三)建立完善的法律法规

司法实践证明,农村房屋管理制度上的空白导致现实生活中出现了很多纠纷和问题。因此,应从立法层面上对这种房屋买卖交易做出规范,对农村房屋买卖合同的效力做出科学合理又符合国情的明确规定。以法律法规的形式对这种行为进行保护和约束,这样不仅有利于法院做出合理的判决,也使农村农民和城镇居民更好的维护自己的合法权利以及保护自己的合法利益。

总之,随着农村经济的飞速发展,农村房屋买卖交易在审判实践中出现了越来越多的问题,解决农村房屋买卖合同的效力问题是的现实所需,应该结合实际国情,尽早完善农房管理制度,健全相关法律法规,促进经济发展,保障社会稳定。

农村房屋买卖合同的效力问题和解决对策