浅析农村承包经营权及地上附属物产权抵押

农村金融市场是一个庞大的市场,潜力无限,积极探索土地承包经营权。规模养殖场区。林权。农村住房作为抵押担保物的借贷方式,有助于在农村土地承包经营权及地上附属物产权上实现资产向财产的转换,这一方法在解决由于农村规模种养大户这些经营主体缺乏担保物权论文网而导致的贷款难题,撬动财政支农作用,具有有效性。实用性和深远的探索意义。为摸清上杭县农村抵押贷款现状,通过鼓励探索开展农村承包经营权抵押融资等方式拓宽三农“融资渠道,促进农民增收,开展了一系列的调研。

一。基本情况

福建省龙岩市上杭县总人口50。81万人,农业人口40。61万人,占79。9百分号,农户12。55万户,农业劳动力26。37万人;全县土地总面积2854平方公里,大致呈八山一水一分田“的经济地理结构,耕地面积42。24万亩,其中水田面积38。1万亩,旱地面积4。1万亩,山林面积322。2万亩。近年来,上杭县高度重视农村土地资源的保护和利用工作,通过开展灾后重建。整村推进等造福工程及新农村建设试点工作,以推进集中成片的土地整合。农业综合开发和种养殖业规模经营。此外,由于农民重新修建和扩建大批房屋,农村房屋交易活动呈现上升趋势,农村出现了宅基地使用权流转现象。耕地流转工作不断推进,现流转面积15。58万亩,涉及农户5。43万户,其中流转5年及以上的有0。95万亩。规模种植的专业户在50～100亩的有432户。100～300亩的有110户。300亩以上的有20户。林地使用权登记发证面积277。74万亩,占上杭县应登记发证面积318。44万亩的87。2百分号;林木所有权与使用权登记发证面积279。12万亩,占87。6百分号。2014年,三农“综合保险。水稻保险。商品林保险。烟叶保险等涉农保费收缴2510。46万元,保障金额达1702。4亿元。全县用农村承包经营权及地上附属物产权抵押贷款的几乎没有。目前,在县农商行办理了一笔300万元间接用承包经营权作为抵押贷款的例案,它是由汀江国有林场对林农担保,林农将林权反担保给汀江国有林场的方式。这些工作的开展,为上杭县农村承包经营权抵押贷款试点工作中起到了基础保障作用。

二。农村土地承包经营权抵押贷款的重要意义

(一)盘活土地资源,发挥土地潜能

开展农村土地经营权抵押贷款,有利于盘活农村沉睡“的土地资源。使得沉睡“的土地资源变为实实在在的资产,有利于让农户意识到不能只把土地作为一种基础生存资源,它还是融资过程的重要要素,一方面提高了农户对土地的保护意识,另一方面,在农村经济发展中提供强大的资金支持,使土地的潜能得到充分释放。

(二)创新工作机制,促进土地流转

开展农村土地经营权抵押贷款,有利于促进农村地区加快对耕地承包经营权证的颁发进度。保护农村耕地流转的市场化和推动农业风险防范机制等方面的农村体制机制的建设和创新,并不断强化农业生产经营过程中的组织化,从而推动现代化农业发展,实现耕地向集约化和规模化方向发展,最终实现城乡经济社会一体化发展。

(三)探索融资渠道,拓宽信贷模式

有助于创新涉农金融机构在发展农村金融产品。提供农业服务的方式,加快构建农村现代金融体制,而引导金融机构转变单一信贷模式,即以小额信用贷款和联保贷款为主,这有赖于两权“抵押贷款的提出,这在解决贷款中的抵押问题,引资过程具有重要作用。

(四)解决担保问题,推进产业发展

由于经营主体在农业生产过程中成本较高,资金短缺,因此迫切需要信贷资金支持,利用土地经营权抵押信贷的方式,有利于经营主体顺利进行生产种植活动,便于土地集中利用,有利于对已抛荒土地重新使用,并且提高了土地利用率。

三。存在的问题

(一)相关法律制度不健全

耕地承包经营权抵押贷款与现行法律的有关规定冲突,没有相关法律规定通过家庭承包取得的耕地承包经营权是否可以抵押。担保法规定:耕地。宅基地。自留地。自留山等集体所有的耕地使用权不得抵押“。而土地承包法规定的是:通过家庭承包取得的耕地承包经营权可以依法采取转包。出租。互换。转让或者其他方式流转。若对农村土地承包经营权进行抵押,也只是通过招标。拍卖。公开协商等方式承包的荒山。荒滩等农村土地,在发包方同意之后,并依法登记取得耕地承包经营权证或林权证书的,方可设立抵押。

(二)缺乏风险防范机制构建

农村土地经营权向商业化方向发展过程中,需要由中介机构和相应的风险方法机制进行保护,农业容易受到自然灾害的影响,农业保险机制尚未发挥有效作用,在遭遇严重自然灾害或市场因素变化的影响时,若借款主题无法及时还本付息时,银行通常将土地经营权这一抵押物进行流转以此收回资金,然而,土地经营权在流转过程中,常因为市场体制不健全,交易主体。客体等缺乏机制保障使得经营权变现出现问题。

(三)对土地评估缺乏专业性

目前上杭县没有机构和人员对土地经营权价值进行专业评估,政府部门也没有针对土地经营权价值评估制定标准和操作程序,影响土地经营权价值的因素主要包括:土地承包经营的时间。土地经营效益。自然状况。生产经营项目等,由于影响因素主客观原因,评估机构很难对土地经营权的价值进行有效分析,据此评估的价值与实际的土地经营权价值存在较大差距。(四)抵押登记成本较高

农户取得土地承包经营权抵押贷款的成本(包括利息。土地承包经营权抵评估费。农业保险费)由于涉及环节较多,收费增多,手续也比较繁琐。银行。农户普遍反映远不及农户信用贷款。保证贷款低廉便捷。如果无相关优惠政策,加上农民由于经济水平较低无法支付高额贷款成本,从而导致土地承包经营权抵押贷款缺少实用性,影响土地承包经营权抵押贷款业务的推广应用。

(五)抵押贷款办理程序繁琐

金融部门设立了防范信贷风险的有关措施,以此保护自身利益取得,并最大程度地降低金融风险,而抵押贷款需要土地经营承包权人提出贷款申请,提供相关资料如:土地承包合同。村集体允许抵押证明。土地经营权价值评估等材料,手续繁杂。再加上农民普遍存在文化素质较低的情况,在实现土地承包经营权抵押贷款还是存在许多问题,部分经营主体更愿意选择利息较高的商业贷款或民间融资等便捷的方式进行资金筹集,从而影响了农户参与该项业务的积极性。

四。对策及建议

(一)提高认识,增强工作的主动性和积极性

土地承包经营权抵押贷款,是对土地承包经营物权进行资本化和商业化进行转化的方式,对打破农业和农村经济发展过程中融资和资金不足等问题起到了关键作用。当前,上杭县正处于由传统农业加速向现代农业转变的阶段,土地流转的基本条件已经具备,现代农业经营主体对土地流转需求正逐步加大,资金需求也不断增加。要充分认识引导农村土地承包经营权流转。促进农业规模经营的重要意义,正确把握上杭县推进现代农业发展的总体要求和工作措施,进一步增强工作的主动性,加大对土地流转的金融服务。

(二)加快立法,破除农村承包经营权抵押障碍

推广农村耕地承包经营权抵押贷款,首先要加快立法建设,不断完善农村土地法律框架,从法律上明确农村土地经营权和使用权抵押担保的范围和种类。权利和义务。通过法制保障农民土地承包权益,赋予农民完整适用的权利保护自己合法的土地承包经营权,明确农村耕地承包经营权抵押范畴。重视农户对土地的占有。使用。收益。处分等权益在相关法律法规和政策中的制定,建议将耕地承包经营权和宅基地使用权作为抵押。健全和完善承包经营权登记和承包经营权证书制度,通过登记,实现将权力完整并真正赋予到农户手中,落实到土地上去,提高政府公信力和法律权威性,为农地的相关金融制度建立和金融业务的开展奠定坚实的产权基础。

(三)开拓创新,建立健全评估抵押登记体系

深入贯彻科学发展观,统筹规划并解决农村土地流转过程中的市场体制机制问题,发挥农村土地经营抵押作用,推动农村融资进程。明确负责耕地承包经营权和宅基地使用权证抵押登记的管理部门,建立专业评估机制。设立专业评估机构,建立土地流转中介服务机构,建立评估。资产管理。技术规范等有关法律和业务准则保障机制,为金融机构的农村土地承包经营权抵押贷款业务进行合理的土地评估和服务。耕地管理部门或农业行政管理部门可以设立土地流转评估和登记中心,培养和接收专业的评估人员,保证土地承包经营权价值评估的真实性和有效性,并为其提供具有法律效力的证书文件,为金融机构开展土地承包经营权抵押贷款提供便捷高效的平台。

(四)风险防范,设立专项贷款损失补偿机制

风险防范和控制是土地承包经营权抵押贷款的主要难点之一。在稳步探索的同时要注意把握风险,坚持因地制宜。循序渐进,着力做好土地流转信息的采集整理。农业政策法规的咨询业务。流转合同的备案审查等,采取有效措施防范风险,保证土地承包经营权抵押贷款的顺利开展,从社会总体来看,应建立多重风险保障补偿机制,包括政策法规保障。政府贴息。基金补偿等,政府对那些确实因为风险规避不足而导致的损失进行严格的审查之后进行相应的补偿,金融机构本身也应该建立符合自身利益的损失补偿机制,在土地承包经营权抵押贷款发生违约。抵押权实现上出现问题时,可以实施风险补偿机制,弥补可能出现的不良贷款和损失。

(五)稳步探索,开展经营权抵押贷款业务

要积极创新。勇于实践,与时俱进地发展土地承包经营权抵押贷款,着力解决上杭县土地流转经营主体在开展农业生产。农产品流通等环节中资金不足的问题,重点支持农业龙头企业。专业大户。种养能手等向农户承租土地开展规模经营。要加强与当地政府以及财政。工商。土地流转服务中心等单位部门的沟通配合,支持土地承包经营权流转保障体系建设,规范流转秩序,并要实行市场化运作,坚持不改变农村土地所有权的性质。不改变社区居民的土地承包权。不改变土地的农业用途。承包经营权抵押贷款业务采取先简单后复杂,探索与实践并行,从试点开始,再扩大,最后推广的方式进行试点。同时,要对农村土地承包经营权抵押贷款开展回头看“活动,通过总结经验。查找不足,进一步修订完善试点工作方案,并适时扩大试点范围,逐步向全县推广。

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