2.1.2  商业地产的分类
广义上的商业地产包括写字楼、酒店以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业房地产的类型大致有优尔种：
(1)商铺；(2)商场；(3)商业街；(4)超市/大卖场；(5)购物中心(含Shopping Mall)；(6)酒店式公寓。
2.1.3  商业地产开发经营的特点
商业地产是一个具有地产、商业与资本三重属性的综合性行业，既区别于传统意义上的房地产行业，又有别于单纯的投资和商业。它具有以下显著特点：
(l)  房地产特性
l)投资额高，资金占用期长
商业地产需要保持一个完整的产权以及长期持有而且必须花巨资去培育整个商业项目，文护整个商业的持续经营。因此商业地产开发商必须具备强大的资金实力和融资能力来完成项目长达几十年的资金运作。
2)高风险、高收益
商业房地产在享有较高收益的同时，也存在着更高的风险。商业房地产有着比住宅更长的供应链，包括地产商的开发、投资者的持有、经营者的运营，因此商业房地产的风险就会包含地产开发的风险、资金融通的风险、商业运营管理的风险，任何一个环节的风险都可能导致产业链的断裂，项目的失败。
(2)  商业特性
商业地产不同于住宅地产以售出为终结，是一种明显的短期业务，它的价值体现在后续的经营收益价值上。采用“只租不售”这种长期经营模式，经营自主权掌握在开发商手中，能够培育出极具升值潜力的成熟商业地产，获取最大利益收入。
(3)  资本特性
商业地产与资本市场有着不可分割的互动关系。商业地产的资金密集性和资金占用性要求开发商具备很强的融资能力和长期的资金战略规划，未来的趋势是通过金融工具的创新将商业房地产与金融市场相连接，利用金融市场将不动产的资金盘活，同时也为投资者提供新型的投资产品。
2.2  房地产融资理论基础
2.2.1  房地产融资的概念
房地产业的发展离不开金融业的有力支持，房地产与金融业相结合形成了房地产金融"房地产金融是指以房地产的产权或产权人的信誉为信用基础，以房地产金融市场为运作载体，借助各种金融工具，由金融机构组织实施，为房地产经济活动筹集、融通、结算或清算资金并提供风险担保或保险的所有金融活动的总称。 REITs商业地产融资方式探讨+文献综述(4):http://www.youerw.com/jingji/lunwen_11178.html