本文接下来的部分安排如下：首先对前人关于住房财富效应的研究进行文献回顾；第二部分，在对已有研究的评述的基础上，利用经济学关于财富效应的分析框架，研究构建住房财富效应的理论模型，分析住房财富效应的传导机制；第三部分为研究设计，包括样本来源、模型设定和指标说明；第四部分在数据的描述性分析之后，对房地产财富效应的存在性和差异性进行了实证分析；最后是简要的结论。

一、 文献回顾
财富效应（The Wealth Effect）是现代社会发展过程中提出的新理念，指财富规模增长或者缩减至一定规模后，对某一领域所产生的必然影响。狭义的财富效应一般指货币财富效应，即资产净值的变化对资产持有者的消费需求的影响。其理论基础一般引自两种假说：持久收入假说（Friedman，1957）和生命周期假说（Modiglani和 Brumberg，1963）。前者认为，消费是有关持久收入的函数；后者则认为消费者将根据所能预期的收入来安排自己的支出。值得一提的是两种消费理论一致认为消费不仅仅与居民的当期收入有关，亦与居民所拥有的财富数量有关。基于这一观念的相似，在后来出现的LC-PIH模型（生命周期-永久收入模型）中，家庭财富被列入影响消费的重要指标。近现代关于财富效应的研究主要集中在股票市场以及不动产两个领域。住房作为最为典型的不动产，其低利率所带来的房地产泡沫现象，引发了国内外学者的浓厚兴趣，继而研究其财富效应的大小。Ludwig A.和Slok在其研究中将关于住房的财富效应细分为五中传导渠道：实现的财富效应、未实现的财富效应、预算约束效应、流动约束效应、替代效应。显然传导机制在不同情形下，所产生的效应不同，因而国内外关于住房财富效应的研究也是众说纷纭。
    在国外关于住房的财富效应的研究中，最早可以追溯到1980年，Elliott在其研究中认为住房等非金融资产财富，难以转化为现实的购买力，因而对消费几乎没有影响。后来者们对这一结论提出了自己的质疑，比较典型的有Skinner和Engelhardt，两者运用PSID（动态收入调研）中的家庭数据，得出了住房财富对消费的影响具有显著性的结论。在80年代和90年代的早期，关于住房财富效应是否显著，实证研究的结论并不存在统一性。到了90年代后期，随着家庭层面的微观数据更加详实精确，关于住房财富效应是否显著的结论有了新的进展。在较新的文献中，尽管住房财富效应的规模并不一致，但是总体来说，关于住房的财富效应是显著的。
Ludwig, A.和Slok（2002）对OCED成员16国1985-2002年的数据，进行面板协整后，应用回归模型分析得到全样本估计的住房财富效应为0.035。Benjamin, Chinloy和Jud (2004)基于美国各州的时间序列数据所得到的住房财富效应则为0.08。Case et al.(2005)以1975-1999年欧洲14国数据1982-1999的美国季度数据为样本，运用不同的固定效用模型进行OLS和GLS回归，得到欧洲住房财富的消费弹性系数在0.11~0.17,美国在0.05-0.09之间,并与股票的财富效应进行了比较。Calomiris et al.（2009）使用Case et al.（2005）数据, 在控制住房财富与永久收入的内生性问题后,发现住房财富效应小且不显著。以上研究多从宏观层面进行分析。
使用微观数据的研究者们则基于生命周期理论更加关注住房财富效应在不同年龄人群之间的异质性。Skinner（1996）运用PSID数据的研究中发现，年轻家庭消费支出与住房财富价值的变化是正相关的，而年老家庭的住房财富效应则不显著，研究中认为造成这种差异的主要原因是，年老家庭的消费观念更加谨慎。Lehnart (2003)在自己的研究中也观测到类似的年龄差异。Levin (1998)，使用来自于退休历史调查的数据进行研究，认为退休家庭不存在住房财富效应，与之相反的是，Campbell和Cocco (2005)使用来自英国的微观调查数据，发现年老的住房持有者的财富效应显著，且弹性系数大至1.7，而年轻家庭则不显著。 中国城镇家庭住房的财富效应研究基于CHFS数据的实证分析(2):http://www.youerw.com/jingji/lunwen_19376.html