Key words：Real estate projects, real estate investment, risk analysis, countermeasures
目 录
摘  要    I
Abstract    II
1  绪 论    1
1.1  研究的背景    1
1.2  研究房地产投资风险的目的及意义    2
1.3  研究方法    3
2  项目简介    4
3  项目风险分析    5
3.1  房地产项目投资风险的概述    5
3.2黄金项目全阶段风险识别    5
3.2.1  投资决策阶段    5
3.2.2  前期准备阶段的风险    6
3.2.3  项目建设阶段风险识别    6
3.2.4  租售阶段风险识别    7
4  项目风险评价    8
4.1  投资决策敏感性分析    8
4.2  项目建设阶段风险评价    9
4.3  项目租售期间风险评价    10
5  项目风险应对措施    12
5.1  投资期间及前期风险解决方案    12
5.1.1  政策风险应对措施    12
5.1.2  拆迁风险应对措施    12
5.1.3  融资风险应对措施    12
5.2  建设阶段风险解决方案    12
5.2.1  成本风险应对措施    12
5.2.2  质量风险应对措施    13
5.2.3  工期风险应对措施    14
5.2.4  技术风险应对措施    14
5.3  销售阶段风险应对措施    14
总 结    15
致 谢    16
参考文献      17                                            
 
1  绪 论
1.1  研究的背景
房地产通常 是指房产与地产的总称，包含了土地和土地上永久建筑物及其所衍生的使用和拥有权利[4]。房地产作为第三产业的重要组成部分，是社会各方面活动的经济基础和载体，由于我国的市场经济体制进一步完善，房地产业的竞争日趋增强，房地产市场中越来越活跃，地位日益增强，逐渐变为国民经济的支柱型产业。现在，房地产经济已经与一大批其他相关的产业和行业紧密联系，比如钢铁、建材、机械等行业。根据以上情况，房地产投资一定会促进关联行业的加入，促进这些行业的快速发展[5]。
房地产项目投资是指房地产开发商投入资金到房地产项目，并希望能从其中获取利润的经济活动。从国家统计局发布的数据看，2006-2013年的投资总额及参与房地产开发企业的个数逐年增长，房地产投资行业总体呈现稳定上升趋势，然而2014年与2013年相比，出现一定下降幅度，导致房地产市场存量房囤积，由此引起开发商拿地量减少，投资相对谨慎。为了给房地产市场注入一剂强心剂，预计国家将会出台一系列刺激居民购买商品房的利好政策，诸如降低银行利率，取消限购令等等。这样的措施，在2015年前4个月,全国投资总额达到23669亿元,同比名义提高了6.0%,预计2015年接下来几个月房地产投资行业将会延续以往的上升状态。
目前状况主要方面如下：
 1.放松限购令，降低银行贷款利率
根据中国投资咨询网，由于2013年做了限购、限贷等抑制房价的政策，导致房地产行业不景气，2014年，我国对房地产市场做了调节，制定过这些政策的46个城市，只有5个城市仍实行,所以这样的激励制度还会继续持续。 黄金国际项目投资的风险与对策(2):http://www.youerw.com/jingji/lunwen_28918.html