新形势下公允价值在投资性房地产中的应用及影响分析

会计准则改革的一个重要方向就是提高财务信息的相关性,公允价值在这方面比历史成本更有优势。投资性房地产具有投资性功能,采用公允价值计量模式更能向投资者传递出对决策有用的信息,所以很多国家将公允价值引入到投资性房地产的准则当中。的会计准论文网则这一点与国际趋同。并且,的情况比较特殊,刚好这几年的房地产市场高速增长,公允价值可能带来的经济后果,对待公允价值在投资性房地产中的运用的态度非常保守,持有投资性房地产的企业有很多,但是采用公允价值模式核算投资性房地产的企业却很少,公允价值在的应用进程缓慢,与发达国家有很大的差距。根据市场传递的信号,未来的房地产市场可能会趋于稳定,大起大落的可能性很小,在这样的市场环境中应用公允价值可以打消人们对它所带来的财务波动的担心。

一。公允价值在投资性房地产中运用的现状及原因

(一)企业运用公允价值核算投资性房地产的热情并不高

据统计,截止到2012年,在上市公司范围内,采用公允价值模式的企业只占到拥有投资性房地产的企业的4百分号,绝大多数企业还是采用历史成本,这样的比例远远低于最初的预期。这说明,企业对投资性房地产的计量模式的选择比较谨慎。当然,这种局面的背后隐藏着多层次的原因。首先,会计准则对公允价值的限制条款较多。例如,企业如果采用公允价值,需同时满足两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。由此可以看出,监管者并不鼓励企业采用公允价值计量。其次,公允价值计量会引起财务的波动性。因为这几年的房地产市场很不稳定,反映到财务报表中,投资性房地产的账面价值会出现变动,并且,因为投资房地产的公允价值的变动计入损益,因而会影响到企业的利润。再者,监管者对公允价值的使用缺乏技术性指导,会计准则只给出了公允价值的定义,对于公允价值的操作却没做出详细的说明。并且的资本市场尚未发达,缺乏大数据信息库,企业获取数据的渠道很少,如果借助于专业评估机构的成果,又要付出一定的费用,既费钱又费事。

(二)公允价值的确定标准不统一

从上市公司披露的会计政策来看,企业在确定公允价值时采用方法和标准并不统一,其中运用较多的是:评估价格法。第三方调查报告。市场类比法。评估价格法是指企业聘请专业评估机构进行价格评估,评估价格相对可靠。市场类比法是指参考同类房地产的市场价格。可见,上市公司采用的方法是多样的,然而,这也带来两个问题。一个是,会计信息的可比性较差。不同的机构在确定公允价值时采用的模型。参数等的口径是不统一的,因此,不同公司的公允价值所传递的信息不具有可比性,这给财务报表使用者正确解读财务报表带来很多麻烦。另一个是,会计政策容易被人为干预。因为不存在统一的标准,企业往往会选择对自身有利的方法,监管方很难进行管理,但是,企业选用的评价方法往往隐藏其特定的意图。认定方法不统一是由制度漏洞造成的,会计准则在这方面没有做出详细的说明和指导。

(三)公允价值模式常常成为盈余管理的工具

任何会计政策都会导致经济后果,投资性房地产的公允价值模式也不例外,主要体现在:引起资产总额的变动。根据会计准则要求,公允价值计量下的账面价值会随着市场价格的变动而变动,市场价格上升,调增相应的账面价值,反之,则调减账面价值。资产发生变动,负债不变,企业的资产负债率也会发生改观;影响企业的利润。公允价值变动损益是和利润挂钩的,公允价值的变动都会传到企业的利润,相比成本模式,利润对公允价值模式的敏感度更高。另外,准则规定公允价值模式下计量的投资性房地产不能再计提折旧,对应的营业成本就少了,利润因此增加。为了融资或者改善公司业绩,再加上这几年房地产增长迅猛,上市公司通常在关键的时候采用公允价值计量模式,这样就将过去隐藏的增值转化为公司当期的盈利,这种盈利具有欺骗性,因为它并不能代表当期经营业绩的增长。例如,根据2010年和2011年的财务报表显示,冠福家用的经营都处于亏损状态,根据深圳交易所的规定,如果到2012年,冠福家用的净利润扣除非经常性损益后仍为负值,就会被退市。到了2012年,冠福家用突然由亏损转为盈利。从其报表不难看出,在2012年,冠福家用对其账面上长期股权投资实行了会计政策变更,变更的结果是实现了1。49亿的公允价值变动损益。

二。进一步推动公允价值在投资性房地产中的应用的措施

(一)修订会计准则,鼓励企业使用公允价值

会计准则是会计核算的准绳,如果会计准则对于公允价值在投资性房地产中的应用限制过于严格的话,这将向企业传达不鼓励使用公允价值的信号,企业就没有动力使用公允价值,并且公允价值比历史成本更难操作。现有的数据就能说明问题。当务之急就是修订会计准则。公允价值的使用条件不应该是是否具有活跃的房地产交易市场,而是能否可靠地确定公允价值。本身活跃这个词非常模糊,增加对其的判断难度,另外,房地产市场尚未发达,且不同区域呈现不同的特点,修改使用条件后,对于企业的限制就变少了。另外,不得由公允价值变为历史成本的规定不合理,如果企业将投资性房地产转为生产经营用房地产,就不再具有投资功能了,那么,采用历史成本计量也是有一定道理的。相关准则的修订应与国际会计准则趋同。

(二)构建活跃的房地产交易市场

活跃的房地产交易市场是公允价值计量模式的前提,活跃的交易市场一定是规范的。透明的和竞争性的交易市场,而的房地产市场存在一系列问题,如交易形式不规范,价格信息不透明,竞争不充分。这些都需要国家大力整治。目前,还没有权威的房地产交易数据库和信息平台,这很不利于企业的信息搜集工作,企业也很难保证数据的可靠性。政府应该利用其统计的优势,牵头建立房地产交易数据库和信息平台,实现对房地产交易信息的动态跟踪。还有,国家应定期公布不同区域的房地产交易参数,以便企业参考使用。(三)建立权威的房地产价值评估体系

目前,企业确定公允价值的方法不唯一,但是,由于区域化的特点,很难找到普遍适用的唯一方法。为此,政府应加紧房地产价值评估方法研究,可以推出几种相对可靠的方法,对评估方法所涉及的模式。参数等应作出详细的说明。并且应尽量消除不同方法造成的结果差异。也可以对现有的运用较多的方法进行验证,如果验证的结果和市场的预期保持一致性,就可以将这种方法进行广泛地推广。另外,要注重培养专业的房地产评估机构。公允价值的确定需要可靠的数据和成熟的技术方法,是一项相对复杂的工作,很多企业不愿意做这样的事情,并且也缺少相关的技术人才。专业的评估机构在这方面有很大的优势,数据处理效率很高,并且集聚了很多的专业人才。相比于企业,专业机构在价值评估方面工作效率更高,成本更低。

(四)加强监管

公允价值模式具有很大的操控空间,容易被利用,因此,要加强监管,降低操控空间。监管可以从三方面入手。首先,操控空间的存在实际上反映了会计准则的漏洞,未来在修订准则时,具体的准则条款应尽量采用明确的说辞,以免企业利用模糊的规定进行操控;要多加考虑准则带来的经济后果,特别是可能影响企业净利润的条款;还要多设想企业能运用到操控手段,尽量降低操控空间。其次,完善信息披露制度。在现行的会计准则规定下,企业必须在财务报表附注中对于投资性房地产的会计政策。公允价值的确定方法等做出说明。但是,这些还不全面,还应披露公允价值和历史成本转化的理由和影响,以及公允价值对资产负债率。利润总额等的影响。还应严厉惩处那些披露不完善的企业。再者,提高制度的监管效力。例如,证券交易所规定,企业连续三年的扣除非经常损益后的净利润为负值,就要面临退市的惩罚,如果政策将当年的投资性房地产的会计政策变更带动后果也纳入扣除项目,那么就企业再利用投资性房地产的会计政策来调节利润就走不通了。

三。结束语

公允价值计量代表着未来会计改革的方向。而的会计准则对公允价值在投资性房地产中的应用持保守状态,阻碍了公允价值的运用进程,这一问题在未来应明确解决。公允价值的技术操作一直是个问题,会计准则也没用作出明确的说明,应加紧这方面的研究,完善相关的配套机制。另外,公允价值计量会造成一定的经济后果,这很容易演变成企业的操控手段,监管部门不能松懈。

新形势下公允价值在投资性房地产中的应用及影响分析