房地产投资信托基金发展问题研究+文献综述(10)
时间:2017-01-14 10:32 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
契约型基金优势在于： （1）契约型基金的最大特点是设立、运作、解散程序简单。 （2）契约型基金能更好保护投资者利益。契约型基金受益人关系简单，持有不同份额的基金持有人享有同等权利。 （3）契约型基金有利于出资额较小方通过控制基金管理公司的股权而控制基金运作。 图4.3 公司型房地产投资基金运作模式 公司型房地产投资基金的具体运作模式见上图4.3。它主要分为四个阶段：在成立阶段，房地产投资信托公司依法设立，并在证券交易所挂牌交易；在筹资阶段，房地产投资信托公司通过证券市场向投资者发行房地产投资信托受益凭证，以获取资金圈；在经营阶段，房地产投资信托公司将资金投入到房地产及相关的投资项目中，并将实际的经营管理工作承包给独立的专业开发商，从中获取利息、租金、资本增值等投资收入；在利润分配阶段，房地产投资信托公司的投资经营效益直接反映在房地产投资信托公司股票的价格涨落上。受益凭证的持有者(即投资项目的收益股东)通过股息分红或低买高卖的方式实现自己的投资收益。 总而言之，契约型房地产投资基金因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，这符合房地产投资基金风险低的特点，此外契约型房地产投资基金只需纳税一次，可提高基金收益。公司型房地产投资基金尽管具有融资方便、选择投资项目比较灵活等优点，但它也具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权利难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红的个人所得税)等缺点。 4.1.3 我国房地产投资信托的两种模式比较 我国现有的房地产投资信托大多是以信托计划的形式运作的。作为金融产品，房地产投资信托基金对于中国还十分陌生，很多人将房地产投资信托基金与目前国内的信托计划等同，简单地将房地产信托基金归结为信托产品。这种等同存在很大的误差，甚至容易因为这种误差而将一个具有强大生命力和市场优势的金融产品扼杀于摇篮之中。 从上文对这两种模式各自的分析来看，房地产投资信托基金与信托计划是有联系但又有着很大区别的。从二者的共性来讲，都属于充分运用信托制度并投资于房地产领域的金融信托产品，都可以统称为房地产投资信托，是房地产金融市场的主流金融产品之一。但二者又有很多差别： 首先，房地产投资信托基金是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购房地产资产包(主要是商业地产、工业地产、写字楼等)，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益能够在证券交易所上市流通。而目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定， 目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。 （1）从投资回报来看，前者对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者；后者对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在3%-10%左右。 （2）从运作方式看，前者负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；后者的运作方式是提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。 （3）从产品的周期看，前者的产品周期一般在8～10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；后者的产品周期较短，一般为1～3年。 (责任编辑：qin) |