宏观调控下房地产企业财务管理研究(3)
时间:2017-06-17 14:44 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
随着房地产业的迅速发展，我国的土地开发面积逐年加大，由于土地资源是有限的，很多开发商2002年开始大量的囤积土地，2005年，据国家统计局对3000家重点房地产企业的调查，近1/3房地产开发企业拥有土地储备。我国的土地购置面积以及开发面积基本上呈现逐年增加的现状，而且有大量的土地被开发商囤积起来。 土地是不可再生资源，由于其稀缺性，决定了它价格的昂贵性。从2000年至今，全国居民住宅用地土地交易价格呈现逐年上升的现状。 2.1.2 房地产开发市场现状 房地产开发市场是连接土地市场与销售市场的纽带，房地产开发投资是全国固定资产投资的重要组成部分。近年以来，房地产投资增长要快于全社会固定资产投资的增长，而且房地产投资完成额占全社会固定资产投资的比重逐年上升。 2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，占房地产开发投资的比重为71.8%。 2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。 2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%。 2.1.3 房地产销售市场现状 价格持续上涨。在房地产销售市场上，商品房价格持续上涨，近三年房价上涨幅度不明显，在整体上房价还是呈现阶梯性增长趋势。 2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。 2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。 2.2 房地产市场宏观调控的原因分析 2.2.1 宏观调控的理论依据：市场失灵 只有同时满足：拥有充分的市场、所有的消费和生产者都处于竞争状态、存在着市场均衡这三个条件，通过市场配置资源才是有效的。当其中一个假设不成立时，将产生资源配置的无效率，即市场失灵。市场失灵主要有垄断、外部性、公共物品、信息不完全等状况。 中国的房地产市场不仅存在着外部性、不完全竞争性、信息不对称等问题，部分房地产还是准“公共物品”，因此，为促进房地产市场的可持续健康发展，我们必须借助凌驾于市场之上的力量——政府——这只“看得见的手”来弥补房地产市场上的失灵。房地产市场失灵是我国政府对房地产市场进行宏观调控的理论依据。 2.2.2 宏观调控的必然性 房地产具有自我增值的特性，土地是房地产的重要组成要素，土地的自我增值性决定了房地产的自我增值性。在土地市场上，一方面土地资源是有限性的，因而其供给价格是缺乏弹性的；另一方面，随着人口的不断增长，人类对土地的需求是逐步增加的。正是以上两种原因，引发了土地的增值性。因而，房地产作为一种商品，不仅能够满足人类的消费需求，还能够满足人们的投资需求，即既可以作为消费品，又可以作为投资品。 (责任编辑：qin) |