宏观调控下房地产企业财务管理研究(4)
时间:2017-06-17 14:44 来源:毕业论文 作者:毕业论文 点击:次
房地产的投资品属性，诱发了大量的市场活动主体（如房地产开发商、房地产投机商等）开始囤积土地、房产，以待升值。部分城市和项目存在一定的投机炒作现象。表现为一些楼盘在短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房（购买后不到两年）短期炒作现象突出。 房产和地产是不可分割的，地产和房产在价格上是互相包容的。地价只有包含在房价中才能实现其自身的价值。由于土地使用权的转让是由地方政府垄断的，这就使得政府有可能在房地产市场运行中，扮演补充市场失灵的作用。由于住房是一种高附加值物品，又是城镇居民的基本生活必需品；同时，保障城镇居民的住房权利，是政府义不容辞的责任。因而不可能、也不应当把低收入家庭的住房需要也推向市场，通过完全市场竞争来达到住房供求均衡。这就要求必须建立以低收入家庭为对象的具有社会保障性质的经济适用房供应体系。 正是由于我国房地产市场存在着以上特性，政府必须对其进行调控，促进它的健康可持续发展。 2.3 宏观调控政策的类型 2008年-2011年国务院出台的主要房地产调控政策措施，我们按照信贷政策、土地政策、税收政策、保障性住房和限购政策五个方面来进行梳理。 2.3.1 土地调控政策 严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。2011的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 2.3.2 金融调控政策 从金融政策来看，其对房地产市场的影响主要体现在三方面：一是存款准备金率的变化；二是基准利率的变化；三是二套房首付比例及贷款利率的变化。 2007年以来，我国存款准备金率整体呈明显上升趋势，除2008年下半年有所下降外，其余时期均呈上升态势。2007年年底时，我国大型金融机构的存款准备金率为14.5%；2008年上半年经过五次上调后达到17.5%，随后存款准备金率在2008年下半年出现了四次下调；2010年起，存款准备金率迎来了一轮新的上调，2010年连续优尔次上调；2011年上半年又继续优尔次上调，大型金融机构存款准备金率达到21.5%；2011年12月5日，存款准备金率在经过多次上调后出现小幅下调，回落到21%，但仍处于较高水平；2012年2月24日，存款准备金率再次下调0.5个百分点。 从存款准备金率变化对市场的影响来看，存款准备金率的调整会影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。对于房地产市场而言，存款准备金率的上调意着银行可贷资金问题的减少，会导致银行房贷的收紧。 从近年来基准利率的变化来看，呈现出明显的“V”字型特点。2008年，央行五次下调基准利率，五年期及以上贷款利率累计下降1.89个百分点，2010年，央行又连续5次上调基准利率，5年期及以上贷款利率累计上升1.11个百分点。 从利率变化对房地产市场的影响来看，其对市场的影响主要集中在两方面：一是对预期的影响；二是购房需求的影响。2008年，针对当时宏观经济形势的复杂局面，央行果断出手、政策力度巨大，尤其是2008年11月份的那次调整，幅度之大前所未有，一次性下调金融机构贷款利率1.08个百分点，相当于平时4-6次调整的水平，而其对市场的影响也迅速体现出来。 (责任编辑：qin) |