对住宅建设用地使用权到期后自动续期制度的研究(2)
（1）土地使用权是用益物权 ７
（2）类比于国外的地上权制度 ７
（3）从政府角度出发 ７
（4）从人民角度出发 ７
2采用土地使用税或者物业税的形式，考虑适当的免征面积 ８
（1）采用土地使用税或物业税的合理性 ８
（2）建立免征面积的合理性 ８
（二）续期期限和续期次数 ８
结语 ９
致谢 １０
参考文献： １１
对住宅建设用地使用权到期后自动续期制度的研究——基于对深圳、青岛、温州案的分析
引言
（一）研究背景
《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期满后，自动续期。但自动续期具体实施细则到目前为止还没有确切规定，可操作性不强，仍显粗糙，社会各界对“自动续期”存在着诸多争议。“安得广厦千万间”，在寸土寸金的今天，自动续期如何执行，尤其是有偿还是免费必然引起了广泛关注。中国沿海多个地区面临住宅建设用地使用权到期的难题，如青岛、深圳、温州都陆续出现了20年土地使用权到期问题，由于缺乏明确的规定，其自动续期的处理过程引起多方争议。2017年三月李克强总理回应：“土地使用权到期后可以续期，不需申请，没有前置条件。”但现在还没有明确法律保障，很多学者也纷纷表示无前置条件并不意着无偿。伴随着时间一天天过去，类似的情况将不断出现，以及未来70年住宅土地使用权期满该怎么具体的执行自动续期还没有确切的说明。物权法含糊处理自动续期制度，不利于社会安定，因而，自动续期的具体实施要求迫切需要明确阐明。
（二）研究目的及内容
本文将以青岛、深圳、温州20年土地使用权续期为切入点，分析其自动续期制度的处理方式，聚焦争议焦点，并对争议进行分析，力图为70年住宅建设用地土地使用权自动续期制度提出合理化建议，为我国立法提供理论参考，有利于提高房地产市场的活力，保护土地使用者的合法产权，平衡土地使用者和国家所有者之间的利益，明确阐释自动续期制度的具体实施要求，有助于提高不动产交易市场的和谐发展和保障社会的安定。
（三）研究方法
1 文献综述法
通过阅读专业文献和书籍，了解自动续期制度最新的动态，总结学者对其焦点争议的看法和建议，加深对问题的掌握与理解，为深入研究课题梳理理论基础和铺垫。
2 案例分析法
本文将基于深圳、青岛、温州出现的20年建设用地土地使用权期满续期的处理，分析阐释自动续期制度存在争议的焦点，寻求相关法理进行分析，由此对70年自动续期的具体明确提出合理化建议。
一、 住宅建设用地使用权到期后自动续期制度规定演变进程
物权法第一次提出“建设用地使用权”这个术语，而在这之前，关于它的称呼始终存有争论。有的学者，如陈华彬认为它与国外的地上权相类似，但又为了与地上权区分，我国可以采用“基地权”这个称呼【1】。另有学者如郭明瑞表示，因为在以往的法律中一直使用土地使用权，人们早已习惯，应用范围广、使用时间长，政府很多机关处理事务时也频繁使用“土地使用权”，故应继续沿用这个术语【2】。《物权法》第135条规定，建设用地使用权人依法对国有土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，此条款初次提出“建设用地使用权”。
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