2.我国的基本国情。我国本身地少人多,人均耕地面积不足世界人均水平的一半,土地资源异常匮乏,[ ]而农村宅基地的存在,使得占全国人口绝大多数的农民都能够有一处安身之所,为农民的生产生活免去了后顾之忧。如果允许宅基地流转,某些人会在利益的驱动下,将自家承包的耕地转化为宅基地建房,这样会使本身就稀缺的耕地资源受到威胁。因此,国家基于此类情况的出现,同时联系农村的实际,对宅基地的流转进行了限制。
    (二)我国当前立法的特点
    1.基本法数量少,层次较低
调整农村宅基地使用权的法律数量较少,且效力层次较低,实务中主要还是依靠规范性文件和地方政策进行调整,关于流转方面规范数量更少。目前我国并没有用来调整宅基地使用权的专门的民事法律,从国家立法上来看,仅能依靠《物权法》、《土地管理法》等中的少量的规范进行调整,国务院办公厅虽然分别于1999年、2004年以及2007年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等,[ ]但都没有对宅基地的流转进行明确的规定,只是要求严格遵守“一户一宅”的原则,不得多申请或者由城镇居民向农村村民进行宅基地的购买等。与城市房地产立法相比,农村宅基地的法律法规并不完备,可操作性较差。
    2.种类繁多相互矛盾
关于农村宅基地的法律法规散见于《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《担保法》等部门法中,其他的主要体现在地方政府颁布的规章政策,虽然数量很多,但质量却得不到保障。比如:《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。”而第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”同一部法律中,前一条只提出了占有使用权,没有说可以转让,而后一条却又规定转让依据其他法律,明显前后矛盾。就宅基地的买卖而言,《土地管理法》第优尔十二条虽然承认了农村房屋可以买卖和出租,但对于农村房屋买卖时其宅基地使用权是否同时流转未作明确规定,只是从行政管理的角度规定了宅基地使用权的批准与不批准,理解上易产生歧义。
    二、宅基地使用权流转的必要性和可行性
    尽管法律法规限制宅基地的流转,但现实中又存在着宅基地流转的大量需求,农村宅基地的流转往往进行私下交易,导致政府部门无法对宅基地进行统一管理。因此,宅基地流转问题亟待解决。
    (一)流转的必要性
    1.法律依据——“国家保护公民合法财产”的宪法规定
我国立法限制农村宅基地的流转,无非是替农民担心,害怕农民在流动的过程中流失土地房产,立法的最终目的是要保障农民能有一个稳定的住所,在遇到突发情况时不致流离失所。但是事实上,从所有权角度出发,[ ]对宅基地流转限制的现实情况,致使农村宅基地陷入困境,即虽然宅基地上的房屋归个体所有,但所有权人并不能对其所有物进行处分。如果按目前法律对宅基地使用权的规定,农村宅基地不能随意流转,即使宅基地上房屋的所有权属于农民个人所有,也没有合理的依据让农民对房屋进行处置,从而不能获得财产性收益,制约其收益权的实现。另外,笔者认为对农村宅基地流转的限制也是对农民私有财产权利的限制,这与我国宪法“保护公民个人的合法财产”的规定不相符。因此,宅基地的流转是符合宪法规定的正确举措。
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