农村宅基地使用权流转法律问题研究(2)
（二）宅基地使用权的特征
依照现有法律法规规定，其具有以下特征:
1.权利主体的特定性。宅基地使用权的主体原则上仅限于符合申请条件的本集体的经济组织成员[ ]。与建设用地使用权有着显著区别的是，宅基地使用权在流转过程中的受让对象也必须是本村村民，从而缩小了宅基地使用权的流转范围。根据土地管理办法的规定，农村居民申请宅基地只能以“户”为单位，坚持一户只能拥有一处宅基地的原则。
2.权利客体的特定性。根据相关法律规定，其客体仅限于集体所有的土地。与建设用地使用权相比范围更加狭小,建设用地使用权的客体不仅包括国有土地，还包括通过征收等方式取得的集体土地等。根据物权法和土地管理办法的相关规定，宅基地使用权的客体仅限于集体所有的土地，建设住宅，应当符合乡镇的总体土地使用规划[ ]，同时应当尽量在原有的宅基地和空闲的土地上建造房屋。
3.宅基地使用权内容的特定性。宅基地的使用权的使用范围仅限于依照法律法规建造住宅房屋及其附属设施，比如住房、厕所、车库、猪圈等，不能用来建造娱乐场所，或者说营利性场所。由此可以看出，宅基地使用权在其如何依法使用方面受到了严格的规制。
4.取得的无偿性和使用的无期限性。宅基地使用权与建设用地使用权在取得和使用期限上有着显著区别，建设用地使用权是通过划拨和出让的方式取得，同时在通过出让方式取得时还需要缴纳高额的出让金。而宅基地使用权的取得，只要是本集体符合申请条件的成员都有申请权利，并且在取得时是无偿的。与此同时，建设用地使用权有明确的规定，如商品房使用期限70年。而宅基地使用权的使用期限法律法规没有作出明确的规定,因此具有长期性、永久性的特点[ ]。
5.宅基地使用权处分的附随性。宅基地使用权虽属用益物权，但它并非完整的用益物权，根据实践中的“地随房走”的情况，“宅基地使用权不能单独的处分，也就是说不能单独的转让、出租、抵押，只能随房屋转让、出租”。
二、农村宅基地使用权流转现状和出现的法律问题
（一）宅基地使用权流转的现状
1.农村宅基地闲置严重，乱占耕地、“空心村”的现象大量出现。近些年来，随着外出务工人员的增多，富裕起来的农民纷纷选择在城市安家立足，导致留在农村的宅基地闲置。一方面，与城市商品房不同的是，宅基地只能在本集体成员之间流转，由于本集体符合条件的成员可以无偿申请宅基地，这就会导致宅基地使用权在本集体范围内流转的需求并不大。而城市居民又苦于无法合法取得农村宅基地使用权，严重阻碍了宅基地的流转，使得已经城市化的农民和有多余宅基地的农民无法将自己闲置的宅基地流转出去。另一方面，与宅基地使用权取得的无偿性和无期限性有关，城市建设用地制度下的商品房，需要支付比较高昂的建设用地使用出让金，并且有明确的使用期限70年，因此直接激发了所有人流转的热情。伴随着宅基地的闲置问题，“空心村”现象也在农村大量出现[ ]。一方面是新申请宅基地无规制的向乡村周围蔓延，另一方面是宅基地取得的无偿性，对于符合申请条件的农村居民，都可以无偿的申请宅基地使用权。农村宅基地在选址时缺少相应的土地规划和有效的监督，同时由于年久的宅基地所处位置相对居于村中，道路不畅，使得新申请的宅基地不断向交通相对较好的村庄外围延伸，从而出现“空心村”现象，使得大量耕地被占用。
2.“一户多宅”和超标违建的情况普遍存在。我国法律制度坚持一户只能申请一处宅基地的办法，并且对其流转也持消极限制的态度。宅基地除可通过申请取得以外，现行的法律并不能阻止居民通过继承或者遗赠等合法方式取得，使得一户通过合法方式拥有多处住宅。在我国现在的农村，存在大量未经批准就建房的现象。其原因是有很多方面的，其中最主要的原因就是宅基地使用权的审批监管方面存在的严重不足。这与我国现有制度中集体土地所有权主体虚位是分不开的，根据宪法和相关法律我们可以知道。宅基地的所有权属于集体经济组织，但在实践中审批权却留给了县级政府，导致村集体有名无实，从而导致所有者未能积极的去文护宅基地使用权有效使用的怪现象。因此乱占耕地，“不批就建”的情况时有发生，并且在农村又缺乏有效监管，从而加剧了一户多宅和超标违建的现象。
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