摘要：我国物业服务公司的主要职责是依照物业合同双方的约定，履行合同约定的义务。在履行合同过程中，物业服务管理纠纷时有发生，造成物业管理纠纷的因素很多，而物业服务公司的违约则是其中一个主要问题。本文从物业服务公司履行合同义务时违约的角度来分析物业纠纷中物业服务公司的违约责任问题，认为应以物业服务公司违反安全保障义务为主要内容，结合业主的不当行为和不可抗力引起的违约来探讨物业公司的责任，并提出减少因物业服务公司履行服务合同的违约行为而引起的纠纷建议。65044

关键词：物业公司违约；不可抗力；第三人侵权；责任承担

Abstract: the main responsibility of the property of the Service Corporation in Chinese is with the property contract, both parties to fulfill a contractual obligation. During the implementation of the contract, property management disputes, caused by many factors in the property management disputes, and the default property of Service Corporation is a major problem. From the perspective of contract default of real estate Service Corporation for breach of property liability of Service Corporation property disputes, breach of security obligations, should be regarded as the main content of the owners of the Service Corporation, with responsibility for property companies against misconduct and caused by force majeure, and puts forward the suggestions to reduce disputes caused because the property contract of Service Corporation service contract.

Keywords: property companies default, force majeu, third person tort, liability

目  录

摘要 1

关键词 1

引言 4

一、 据以研究的典型案例 4

二、 物业公司违约责任的表现及类型 5

（一） 物业公司违约责任的表现 5

（二） 物业公司违约责任的类型 5

三、 物业公司违约责任产生的原因 6

（一） 因物业公司自身原因导致的违约 6

（二） 因第三人侵权导致的违约 7

（三） 因业主自身原因导致的违约 8

（四） 因不可抗力导致的违约 8

四、 物业公司违约责任的承担 9

（一） 归责原则 9

（二） 责任承担方式 10

五、 解决物业公司违约责任的对策 12

（一） 借鉴国外有关物业管理的规定 12

（二） 减少物业公司违约的建议 12

结  语 14

参考文献 15

致  谢 16

引言

随着我国城镇化的不断推进，与之密切联系的物业服务也随之发展起来，在生活中物业管理纠纷亦层出不穷。小区居住环境的好坏直接影响着业主们的生活，关系到社会的稳定，针对纠纷的解决迫在眉睫。本文结合合同法的有关规定，从物业服务公司违约的角度来对物业管理纠纷中存在的责任归责进行分析和探讨，对有关的问题发表见解。

一、据以研究的典型案例

案例一：近期，某省某市某区人民法院审理了一起在物业管理中引起的人身权纠纷案件。业主彭某某是盲人，一天在小区盲道上行走时因乱丢弃的果皮滑倒受伤，状告物业公司未履行管理义务索赔1.2万元。经法院审理认为，法律保护公民的人身安全。行为人因实施了过错行为造成他人人身伤害的，应承担损害赔偿责任，受害人也有过错的，可减轻行为人的赔偿责任。首先彭某某系完全民事行为能力人，对自己的行为有完全控制能力，虽然是盲人但是遵守规则行走在盲道，应认为其在小区道路上正常行走亦尽到相应的注意义务，然而引起摔伤的结果，所以彭某某不应当对该事故承担责任。该小区的物业公司作为物业管理人，尽管每天都定时对该小区内的所有道路进行清理，但在道路遗留有果皮时，未及时对该道路进行清理，亦未完全尽到合理限度范围内的安全保障义务，对该事故应当承担次要的损害责任，法院酌定该物业公司承担违约责任。