二、美国城乡规划立法的主要内容

（一）美国城乡规划立法体系

美国的城乡规划立法体系承自英国，极为重视对个人权利的保护。与美国的联邦制度相适应的，美国并没有设立全国性的城乡规划法律。美国将城乡规划分为三级：联邦政府，州政府和地方政府。目前美国962。9万平方公里的土地总面积中，59%为私人所有，39%为共有，2%为印第安人保留地。39%的公有土地中，32%为联邦政府所有，7%为州政府和地方政府所有。“在土地使用规划方面，联邦政府只能决定联邦政府所有的土地的使用，而没有权力来管理其他用地 。政府也通常运用州宪法或其他特别的法规而将除了州政府所有的土地之外的土地使用管理权下放给地方政府进行管理。”[2] “我的附庸的附庸不是我的附庸”，如这句话所言，联邦政府对土地的管辖权仅限于本身名下的土地，无法干涉地方政府对其所有土地的利用。所有在实际操作中，往往通过下放权力的方式保证下级政府辖区内土地规划的顺利进行。联邦政府，州政府通过制定区划制定法的方式将土地规划权授权给下一级政府，而地方政府通过分区规划的方式保证规划的实施。美国以州分区规划授权法案和城市规划授权法案标准为核心建立了如今的分区规划体制。

（二） 分区规划制度的设立背景

    与中国的行政规划不同，美国的分区规划是建立在土地私有的基础之上的。根据美国宪法的第五修正案：“不经正当法律程序，不得被剥夺生命、自由或财产；不给予公平赔偿，私有财产不得充作公用。”基于美国的土地私有制度，大量的土地被私人占有，并且由于美国宪法第五修正案的限制，政府无法对私人土地的利用和规划进行干涉。因此，19世纪之前的美国城市建设在无法将私有土地纳入规划的情况下进行的，更多的是依靠土地本身的使用价值和资本运作。那么自然的，贫民区和富人区的割裂，政府无法管控土地的城市空间拥挤，混乱，必要功能区的缺失等等问题也就不可避免了。在这样的背景下，政府为了加强对城市资源的利用和管理，开始采取一定的手段，进行有限的介入。论文网

（三）分区规划制度的实施情况 

最初的美国城市建设是通过美国政府对项目的资助来完成，但效果并不尽如人意。为解决城市日益臃肿混乱的情况，分区规划的概念应运而生。最早可以确定的分区规划法案是1916年纽约市通过的“区划法规”，该法规将城市的用地进行分类，规定用地性质、使用目的，建设开发要求，当然其中也包括了私人土地。“旨在改善城市的物质状况，贯彻执行总体规划政策，实行由计划控制的社会性技术”[3]。法案在颁布之初就遭到了巨大的争议，在1926年欧几里得诉安布勒地产公司一案被裁定合宪后，区划法规的合法性正式得到确立。同时，商务部拟定了城市规划授权法案，也是日后上级政府授权下级政府管理私人土地的依据所在。分区规划的概念得到迅速传播，到了20世纪中期，越来越多的地方政府设立了分区规划法规。

理所当然的，分区规划方案被要求与当地全局，远期规划相协调。在规划区域内，相应地域的使用功能被限制，不过拥有与主体功能相关联的功能可以被认可。区域内建筑的各项标准也需要符合分区规划的规定（房屋面积、楼层层高等）。如果土地拥有者能够证明分区条例对其造成了不必要的不便，可以申请对规划的合理性进行重新审查。分区规划条例实行前存在的土地和建筑，土地拥有者有权利按原有方式利用土地，但是不能随意进行扩张或者改建。