对于本案，我们需要解决的问题是：在哪些情形下，房屋租赁合同会失去法律效力？在无效合同中，我们该如何处理装修物的归属？

案例三：2013年，广东清远市法院审理了一起纠纷，该纠纷的争议点是判定租赁房屋中装饰装修物的归属。2007年12月13日，当事人约定：自2008年2月13日至2012年4月30日起，被告以每月11500元的价格租用原告的一套房屋。经原告同意，被告在房屋内铺设了地板，挂设了壁画等。2012年2月1日，被告最后一次交房租。合同期满后，原告因租金一事将被告起诉至法院。 

对于本案，我们需要解决的问题是：该案中的装饰装修物是否构成附合？如果承租人准备装修房屋，将该打算告知了出租人并获得了同意，那么合同履行完毕时，谁是装饰装修物的所有人？

案例四：2015年6月，山东省济南市人民法院审理了一起房屋租赁纠纷。2011年11月20日，金鹰培训学校（乙方）与正宽公司（甲方）签订合同约定：乙方租用甲方的商铺用于办公，租期五年，每月是2万元的租金，2012年1月1日甲方按约交房，2016年12月31日乙方按约还房。甲方允许乙方对商铺进行装修。合同签订后，甲方交房，乙方交租至2013年12月31日。后当事人双方签订了一份《补充说明》，约定：“因商铺自2013年9月30日起就开始停水停电，导致乙方被迫搬迁，对于停水停电期间交付的6万元租金，甲方同意退还给乙方。”后来，租赁合同提前解除，因房租支付问题，乙方向法院提起诉讼。

对于本案，我们需要解决的问题是：如何判定残值损失？如何判定现值损失？在出租人同意的前提下承租人按需求装修房屋，如果早于约定的期限解除合同的，根据装饰装修物能否和房屋分离，我们需要分别适用什么规则？ 

三、法律和司法解释的规定及评析

对于装饰装修物的归属该如何处理，《合同法》223条作了规定，但该规定比较原则。为了更好地应对实践中出现的复杂状况，2009年9月1日，最高院施行了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》（下面简称《解释》），该《解释》分情况规定了装饰装修物如何归属。 

《合同法》223条规定：擅自装修房屋，承租人承担以下责任：一是负担装修费，二是恢复原状、三是赔偿损失。《解释》9-13条规定：擅自装修房屋的行为属于侵权行为，产生侵权责任；经同意后才装饰装修的，要分情况进行处理：（1）如果装饰装修物能和房屋分离，那么承租人可以随意处分；如果不能分离，那么需要区分合同是否有效、合同是否解除等情形，进一步判断应该适用哪种处理规则。（2）情况不同，出租人的补偿义务就不同。合同不具有法律效力时，出租人不愿使用装修物的，双方按过错分担损失，如果出租人同意使用的，则要适当补偿承租人；当事人提前解约的，由违约方承担责任，如果双方都没过错，则共同分担损失；租期届满合同终止时，附合装饰装修物的所有权属于出租人。 

（一）租赁合同无效时，对装饰装修物的处理方法

《解释》第九条规定，在出租人同意的前提下，承租人根据个人爱好装饰装修房屋，如果租赁合同无效，那么当事人的权利义务应该恢复到原来的状态。出租人有权决定是否拆除可分离的装饰装修物。但按意思自治原则处理问题时，要考虑客观情况，对于已形成附合的不能拆除或强拆会花费过大的装修装饰物，不能拆除，但考虑到当事人的利益，在出租人同意利用的情况下，出租人支付一定的价款给承租人后就取得装饰装修物的所有权，如果出租人不同意利用，依据过错原则，合理地划分责任大小。 文献综述