从无锡地王现象看供给侧改革房地产去库存政策

中图分类号:D9

文献标识码:A

doi:10。19311/j。cnki。16723198。2017。09。058

1背景

从2004年以来国内大致经历了三次地王潮“,分别在2007年前后。论文网2010年前后以及2016年。2016年显然是中国楼市有史以来最火爆的地王年。从过去几轮楼市看,地王产生于楼市成交量增长,库存量下降,房价上升“的周期内,补库存的需要和预期改善,开发商会竞相抢购土地,地王便接踵而来。

目前对于地王争霸抬价现象,某些地区已推行一些措施:地块在公布出让起始价时,也公布竞拍最高限价。在拍卖中超过规定溢价率后,便停止竞价,改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金,配建面积最多者或出资最高者为竞得人。诸此举措的目的是让房地产企业市场冷静下来。这是现有的研究进程,地价在二线城市的飙升已经使这些城市房价预期超出人们的承受范围,以高价拍得的地王究竟还能不能解套也是我们关注的要点之一。

2地王现象在全国的大体情况

今年1-9月全国300城共成交土地15585宗,较去年减少7百分号,成交面积57508万平方米,同比减少2百分号。在收入方面大幅增长,总额达到19262亿元,同比增长40百分号。其中,住宅用地出让金总额15021亿元,同比增加56百分号。二线城市地王诞生“领跑全国,南京。上海。。杭州四大热点城市收入破千亿,无锡收入同比涨幅高达470百分号,位居全国第一。

3无锡地王现状

2016年无锡土地价格突破历史新高,也受外地人买房的影响,商品房成交量非常大,甚至有些供不应求。在去库存政策下,无锡反而于国庆节实施了限购政策,可以看出楼市之火爆。表1是无锡今年部分地王情况:

从表1可以看出地价已经突破历史新高,截止目前,中锐地产在无锡已开发有多个项目,其中住宅项目有中锐隽苑。中锐瑞城国际。中锐海尚映象等,写字楼中锐佳城国际大厦等。分别分布于无锡滨湖区。新吴区及梁溪区。以历史最高的楼面单价强势拿下地块,也显示了中锐对无锡市场未来发展的信心。但无锡居民对这几次土地拍卖都表示不可思议,大部分人都认为中锐地产无法解套。这些担心并非空穴来风。

根据历史数据,无锡往年地王竞拍价和楼盘价会相差2倍到4倍,如图1所示:从2009年到2013年无锡部分地王楼盘价与拍卖价的趋势图。

从中我们可以看出,当时大家认为不可能解套的地王都已解套,按这个趋势,无锡目前地王在未来售房时价格将达到3万左右,有居民甚至说这是欲使其灭亡必使其疯狂“只有出现地王,才能制造恐慌“上海人的锅“泡沫之夏“又多了一处遗址“,虽说这是片面的评论,但也反映出地王频出带来的激烈争论。无锡距离上海都不远,比起当地的高房价,无锡房价可谓亲民,这就使外地人大量在无锡买房,但无锡房屋入住率并不高,空城和地王同时并行,难道未来楼盘将会是一处又一处的鬼城。

4地王频出的原因

房地产公司越来越多通过金融机构资本以加杠杆“的方式拍地,从目前一线城市房价拍卖情况来看,房价走势第一的边际现象越来越多。例如,政府规定土地出让金必须是首付的50百分号,那么,对于开发商来说,只要首付25百分号,通过金融机构外部加杠杆“方式配资25百分号或更多以比例进行竞拍,甚至不在乎成本制造地王“。

对于无锡来说,土地价格的上涨和目前无锡的城市价值有关,特别是提出了上海大都市圈格局规划后,从上海到无锡,最快的高速铁路只有29分钟,而无锡的房价只有约为上海的1/6,而的价格则低近一半。整合大城市群,使周边投资需求激增。大量外来人来到无锡置业,一方面因为,南京在八月引进了房地产市场监管政策,部分购买欲望挤向无锡;另一方面,无锡拥有宜居优势,拥有较好的教育,医疗资源,房价在万元左右,在区域交通和城市集聚趋势中无锡房地产市场投资价值逐步显现。

此外,2016年初中央接连下发降首付。调契税。营业税等多款重磅新政,无锡楼市成交量可谓扶摇直上,个别月份商品住宅成交量甚至突破100万平方米。2016年8月,无锡商品住宅消化周期降至6。23个月,房地产市场已步入供不应求的阶段。下图是今年无锡商品房成交数量趋势图,从中可以看出春节后成交量进入飞速增长阶段。

其实总的来说,无锡民营经济始终占据主导地位,经济结构不断优化,居民普遍有着较高的收入水平,楼市持续向好发展提供了很大助力。更为重要的是,在中央去库存新政的作用下,无锡房地产市场量价齐升,土地市场就出现地王争霸的现象。

5如何应对地王现象

要解决地王频繁出现问题,一些专家认为,应从三个方面出发,即解决土地供应,金融杠杆和财税方面“问题。在土地供应方面,适当增加土地供应,改变征地以促进土地价格上涨,国家需要提出适当的应对政策,各地需要根据自身情况制定具体的策略;在金融杠杆方面,可以建立各种房地产投资基金,扩大直接融资的程度;财税方面,我认为需要提高房地产税的改善。这个确实是从根本上在进行变动,政府采用竞价拍卖的形式出让土地,也只会加速提升地价,人为把地价炒高,除非国家改变这种土地出让。流转方式,否则这行为只会使地价不断上升。针对像无锡这样的二线城市应该因地制宜,提出更具有针对性的应对方式。

对于无锡房地产市场而言,可怕的不是地王,而是地王效应。地王效应是房价飙升的重要推手。地价飙升容易让居民误认为房价还会大幅上涨从而造成居民的不理性购房。不排除无锡商品房成交量如此之高没受其影响。这样子的去库存也不符合供给侧改革的要求。所以我们要首先认识到异地地王“的频繁出现,并不意味着我们本地的楼市就必然跟风上涨,即使地王3万南京4。5万,无锡依然要保持自己稳升而不是飙升。然而房价下降确实是非常难,还有很长的路要走。

同时我认为央企退出房地产行业是降低地价的关键,早期的退房令“应再度提上日程。央企融资成本之低。融资规模之大超乎想象,即便是龙湖。万科。碧桂园。恒大等大型民营房企,其融资成本仍然显著高于国资房企的融资成本。信达地产就是疯狂央企的代表。利用国家信用,以高额的溢价拍夺土地,易造成人民币对内严重贬值,而人民币对美元却是升值趋势,这种反差是中国的土地和劳动力成本大增,像华为这种顶级的企业都受不了深圳的房价了。

6结论

地王产生是供给端垄断供给和需求方过度竞争的结果,不利于房地产行业和经济社会的健康发展。无锡如今库存走低地王层出,地王们面临很大的经营亏损风险,若三年后楼市真的还能保持原有涨幅,那预计无锡会成为租房天下。年轻人不会再向老一辈家长那样一定要买房,观念革新下租赁也许会盛行起来。

从无锡地王现象看供给侧改革房地产去库存政策