政策调控对房地产周期运行的影响研究

[DOI]1013939/jcnkizgsc201717017

1房地产市场的周期性变化

房地产行业,在供需两端博弈的影响下,经济运行始终围绕长期趋势线上下波动,呈现周而复始的扩张性和收缩性的交替运动。具体来说,当供给过剩论文网,市场有效需求不足时,市场会进入收缩期,房屋空置率增加,房价回落。在房地产市场进入循环低点时,购房者抱着抄底“的心态,逐渐进入房地产市场,增加的购房需求带动了市场扩张,房地产投资增加,房地产市场实现由萧条到复苏的过渡。此后,市场预期的逐渐向好,又进一步加剧购房需求,有限的土地供给和增加的住房需求使房价逐渐走高,房地产市场走向繁荣。当房市过热时,受资金约束的消费者以及理性购房者将会暂时退出房地产市场,同时,为防止地产泡沫而纷纷出台的调控政策,使得房市降温徐徐而来,房地产市场由繁荣向衰退阶段转变。此时,投机者大量抛售房产,房屋空置严重,房屋供给大于需求,种种诱因加速了房地产市场的萧条,房地产市场呈现量价齐跌现象。随即形成了由复苏,到繁荣,到衰退,再到萧条一个完整的房地产运行周期。

2影响房地产市场周期波动的政策因素

21财政政策

就财政政策而言,政府主要通过税收手段干预房地产市场运行,加征房地产相关税费,一方面会增加地产商的开发成本,导致房价增加;另一方面高房价和高税费增加了消费者的购房成本,导致一些非刚性需求者暂缓购房行为。相反,降低或者免征相关税收会刺激房地产市场繁荣。具体而言,将税费的征收区分为房地产开发。流通。持有三个环节,在房地产开发环节与流通环节,政府更多地需要关注当地房地产市场的形态,对于卖方垄断市场,开发商会将增加的成本转嫁到房价上,因此增税不仅不能抑制房价上涨,反而会加速房价的上升。而对于一般市场而言,税收的增减会通过正常的供求机制影响房价变化。而持有环节的税收对于房产拥有者而言,是长期。持续的费用支出,开征此税费将有可能影响投资者的投资热情,抑制投资需求,从而达到降低房价的目的。

22货币政策

货币政策,主要包括利率政策和信贷政策,央行通过利率调整,放松或收紧信贷门槛,影响开发商的建造成本以及投资者的购房成本,从而在供求机制的作用下影响房价。其中,信贷政策能够更加直接地收放信贷规模,控制投资额,调控房价的作用时滞更短,效果更明显。而利率政策,其作用机制主要是通过利率影响投资成本,进而改变原有的供求结构,其作用时滞更长,但调控力度相对温和。简言之,货币政策可以引导信贷资金的合理流动,防止房地产过度投机。泡沫滋生,可以说,货币政策也可以在一定程度上形成风险防控机制,规避热钱肆意流入。同时,在经济不景气时,通过构造宽松的信贷环境,降低利率,可以扩大房地产行业投资和消费需求,刺激房地产经济繁荣,并带动上下游产业协同发展。因此,适当的货币政策能够促进房地产周期正常运行,房地产市场健康发展。

23城镇化政策

中国地区分化严重,区域差异明显,大城市因其特有的经济和资源优势,吸引大量人群迁入,人口集聚必将增加对房产的需求,有限的土地供给与逐渐增加的购房需求,造成了大城市房价的上升。相反,经济发展水平相对落后的偏远地区,土地供给充足,人口密集度低,高库存。高空置成为普遍现象,房地产市场冷清,房价与一线城市形成天壤之别。因此,国家的城镇化进程对于推进国家整个房地产行业均衡发展至关重要。城镇化进程加速,将会带动地产行业加速发展,同时,房地产行业的繁荣又会辐射到其他相关行业,带动其协同发展。从政策层面考虑,如何制定合理的城镇化政策,对于构建大城市圈,缩小城乡差距,协同一。二。三。四线城市房地产业共同发展具有显著的推动作用。

3房地产市场的政策周期

房地产的周期变化从本质上离不开供求机制的作用,人口。土地供给。信贷资金共同决定着供需端的博弈,二者的较量决定了房价走势,同时也赋予了房价一定的周期性。在我??房地产市场机制尚未十分健全的背景下,政府对支撑国民经济发展的房地产行业给予了更多的关注与调控。其目的在于规避房价的大涨大跌,防止过度投机所带来的地产泡沫,从而更好地规避泡沫破裂而引发的经济危机。2006年至2016年,的房地产市场大致经历了四个周期(见下图)。

2006年至2016年房地产市场4轮周期运行图

31第一轮周期:200702―200810

第一轮周期从2007年2月政府出台927收紧房贷“政策开始,一直到2008年10月政府出台救市政策“结束,政策收效明显。927“政策前夕,国内70个大中城市房价均处于上涨趋势,政策收紧后,房地产销售呈现量价齐跌,房地产市场收缩期开启。2008年,全球金融危机爆发,为防止世界经济增长乏力对中国经济的冲击,国家出台促进经济增长的十条措施“救市,宽松的政策环境使房市逐渐回暖。32第二轮周期:200811―201203

第二轮周期从2008年11月开始,至2012年3月终止,在2008年救市政策的激素性刺激下,房市升温,房价反弹,房地产市场进入了新一轮扩张期。为抑制房价过度上涨,2009年12月。2011年1月,国四条“国八条“政策接力出台,房地产市场降温,房价回调。2012年3月,伴随商品房成交量逐渐萎缩,房价下跌,此轮房地产周期结束。2012年中国经济开始进入下行阶段,至此,房市进入冷清期,为促进房地产行业发展,刺激经济复苏,国家在房地产政策方面,调整公积金政策,鼓励释放刚需,推动房地产市场回归住房需求本位。

33第三轮周期:201204―201409

第三轮房地产周期从2012年4月到2014年9月,继2012年3月,各地政府放宽刚性住房需求后,房地产市场开始新一轮上行期,宽松的政策环境促进了成交量上涨和价格攀升。2013年3月,新国五条“的出台,结束了房市的热化,政策收紧使得房地产市场呈现量价齐跌的状态。与此同时,国民经济依然处于下行阶段,工业及出口反弹趋缓,为此,2014年,全面放松房地产市场,取消限购政策,930新政“,成为了房市冷暖过渡的转折点。

34第四轮周期:2014年10月至今

第四轮房地产周期从2014年930新政“放宽限购政策开始,为缓解商品房库存压力,自930新政“后,2015年3月。9月,2016年2月,政府接连宽松调控,降首付。降税费。解除限购令。放宽二套房条件,政府加足马力全力去库存,使得一线城市购房需求开闸,成交量爆发,更多的资金流向人口密集的一。二线城市,助推一。二线城市房价大涨。而三。四线城市,由于人口密集度低,购房需求不足,库存压力虽有所缓解,但收效并不明显。一线城市房价的异常暴涨并不利于房地产市场的健康运行,同时,催化了房产泡沫的膨胀。2016年9月,各地纷纷出台限购令,2016年10月房价止涨,结束了本轮房地产业的异常繁荣。2017年,政策调控趋紧,房地产市场或将降温。本轮房地产市场的暴涨,让我们更加明确了对于房市的调控更应当区别对待,一。二线城市以去泡沫为主,三。四线城市以去泡沫为主。

4本轮房价上涨的原因分析

在本轮房价上涨中,房地产市场分化现象凸显,一线城市和部分二线城市房价暴涨,甚至翻倍,三。四线城市房价涨幅有限。抛除货币超发的影响,可以将原因归结于城镇用地错配以及人口向大城市迁移这两方面。从土地供需层面出发,一线城市人口激增,有限的土地资源难以满足大量的住房需求,三。四线城市人口减少,但土地供给不减反增,这就形成了大城市价格泡沫,小城市库存泡沫的矛盾。从人口层面上看,中国的城镇化进程尚处于快速发展时期,城乡之间。不同城市之间发展差距较大,一线城市资源丰富。机会多。前景广,这使得大量人群涌入一线城市。大量的人口迁移,使得一线城市房价畸形走高,房屋价格不再由居民的支付能力决定,而是受房屋供给能力有限和住房需求激增的不平衡所影响。三。四线城市,受到人口大量迁出的影响,人口增长缓慢,土地供应充足,供过于求的局面使得房地产库存难以消化,库存泡沫继续膨胀。简言之,人地分离,供需错位是导致本轮一线房价翻倍上涨,三。四线城市库存压力并未缓解的根本原因。

5政策建议

为抑制一。二线城市房地产市场泡沫化发展,解决三。四线城市库存压力,如何利用大城市的辐射作用,带动周边区域协同发展,如何引导人口向三。四线城市合理流动,如何解决土地供需错配问题将成为政府亟待解决的问题。顺应房地产周期的自然规律,回归房屋的居住属性,才是促进房地产行业健康发展的根本着力点。因此,需要利用财政。货币。土地。人口等政策,综合调控房地产市场,谨防房价大起大落。财政和货币政策上,通过各地区差异化的利率和税费调整,差异化限购限贷政策,引导信贷资金流向刚性住房需求。流向三。四线城市。流向实体经济。流向高附加值的高科技产业,从而抑制热钱流入一线城市炒作,房价异常上涨。人口与土地政策上,落实人地挂钩,建设用地的分配要以人口流向为依据,杜绝为提升地方政府业绩盲目批地。在土地资源配置上,考虑到一。二线城市土地资源接近饱和的现实状况,应优化土地利用结构,盘活闲置和低效用地,迁出三高一低“传统制造业。对于三。四线城市,主要以减少土地供给,消化现有库存为主。在城镇化进程上,不得不承认,中国的大城市圈化势不可当,未来一段时间内,中国的人口分布仍将集中在一。二线城市。因此,加快推进城镇化建设显得尤为重要,合理发挥大城市的中心辐射作用,逐渐疏散大城市功能,建立大城市与中小城市的纽带关系,通过二者的互联互通,带动周边三。四线城市协同发展,推进人口向三。四线城市回流,通过人口转移,形成三。四线城市的住房需求,借此降低一。二线城市房价,缓解三。四线城市库存压力。

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