1.2  数据资料获得

于去年暑假期间在销售代理公司的工作经历，使我收获了很多关于房地产营销策划方面的策略方案。同时，也获得了大量的一手相关楼盘资源。虽然工作的时间短暂，但却是见证了雨润新城开盘前的准备工作和开盘时的火爆场面，收获蛮大的。选择写这篇设计也是自己身体力行的反馈收获了很多，同时也向身边同时领导请教了很多，很感谢在一起拼搏的小伙伴们。在今年写设计之时，单凭自己经历与收获是仅仅不够的，还及时的联系了但是一起工作的同事，还有现在还在里面工作的同事，他们都给我提供了大量的有意义的资料以及数据。与此同时，我自己从图书馆借的一些关于房地产营销策划方面的书也给了我很大的帮助。

1.3  选题依据

徐州雨润新城，是继徐州雨润中央国际广场之后的又一城市地标。项目包括住宅地块、商办地块、农副产品全球采购中心三个部分，总投资118亿元，是一个以产业地产为驱动内核、以综合体物业为发展平台的可持续发展的综合新城。如何做好这一大型项目的营销推广方案，是个值得研究的课题。

1.4  设计难度

本篇设计所涉及的项目是徐州市雨润新城，项目位于徐州市西城区，距离老城区还是有些距离的，西城区的经济发展和市政配套设施还不是比较完善 ，再加上项目本身体量的庞大和目标市场的不定性，给项目本身的营销推广造成了很大的困难。因此，整篇设计在围绕如何让雨润新城更为人知更为人接受的目标上花了很大功夫。

1.5  设计实现可能性

 设计本身有一定的难度是不可避免的事情，但是由于项目前期的代理公司易居的全面工作状态，以及自己亲历工作最艰辛的开盘前推广期的经验，加上之前经历的在其他项目的营销推广策划的经历，我对整篇设计的完成还是充满信心的。与此同时，身边同学老师的存在都给了我莫大的帮助与鼓励，对该篇设计的顺利完成起到至关重要的作用。

2  设计依据

2.1  理论与方法

2.1.1  房地产营销推广策划

营销推广也称营业推广和销售促进。是指通过采用不属于公关促销、广告促销、人员促销的那些促销活动，用以刺激目标顾客，使其度企业的营销活动产生有利促进或响应，即企业人员对销售有积极性、购买者对产品有强烈购买欲望和要求。

营销推广策划程序主要包括到市场情况的分析与预测、确定营销推广的目标、选择营销推广的方式。

在雨润新城的营销推广方案中，整篇设计的主体思路便是应着这程序的。撇开前部分的项目本体分析，紧接的便是项目的市场分析，包括到外部市场和内部市场两部分的分析；之后便是项目的客户定位，包括到目标客户群的分析以及主力客源分析；最后便是项目的营销推广策略以及方式，包括到广告营销策略、渠道拓客营销策略以及销售部的促销推广策略等。

2.1.2  项目形象包装概述

所谓楼盘形象包装是指为了促进销售、倡导新的生活理念，运用一定的技术手段工具和策略对房地产内外形象、销售现场形象和概念性地产形象的设计和实施的过程。

项目形象包装的内容包括项目整体形象包装、项目外在形象包装、项目内在形象包装以及售楼处的形象包装等。项目通过形象包装可以促进销售、有利于项目的品牌化和树立企业品牌、提升楼盘品味、增加楼盘的价值以及增加楼盘的市场竞争力。论文网

在雨润新城的营销推广方案中，策划部和销售部在项目的形象包装上做出很大贡献。包括到策划部的广告推广策略以及销售部的售楼处、样板房包装宣传上都对雨润新城的项目形象包装起到莫大的作用。