眼摘要演尝试性地提出住房保障制度并轨的观点,认为这种并轨应该包括短期并轨和长期并轨两个层面。在短期内,应该推进租售并举的经济适用房发展模式,提高租赁型住房保障比重,逐步将租赁型经济适用房。廉租房。公租房并入到租房保障体系;公积金管理实施准银行式“的模式,实现保障资金的跨区域流动;长期内,应该构论文网建多层次。梯度性。差异性的租房保障体系。同时,推进租房保障资金的准商业化。市场化运行模式,提高保障资金供给的可持续性。

眼关键字演住房保障;保障制度;制度并轨。

1。国家十二五“规划中提出,未来五年内,将拟投资1。3万亿～1。4万亿用于3,600万套保障性安居工程的建设,使保障房的覆盖率达到20百分号。如何从制度层面上保障十二五住房保障规划的顺利进行,需要我们思考。为此,本文尝试性地提出未来住房保障制度并轨的观点,并设计了住房保障制度并轨的长短期路径,以期为解决中低收入群体的住房问题提供理论参考。

一。城镇住房保障制度并轨的总体思考。

住房保障制度并轨是以构建广覆盖[2]。无缝隙。多层次。动态性的租赁型住房保障体系的改革,其主要目的为提高住房保障制度的运行效率,改变居民的住房消费习惯,优化住房市场结构,促使房地产市场的良性发展。制度并轨后的保障对象,不仅要涵盖现行保障制度的保障群体,更要涵盖“夹心层。潜在城镇人口(具有迁居意愿的农村人口)[3]。短暂流动人口。“被城市化的农村人口中的住房弱势群体,以及因市场因素造成的住房弱势群体[4]。鉴于住房保障制度发展的特点,我们认为:制度并轨后的保障方式,短期内应该坚持产权式。使用权式保障并存的形式,长期取消产权式保障,着力实现使用权式保障方式。制度并轨后的保障水平,应呈现出层次性。差异性。梯度性。保障水平在地区间。保障制度设计间都存在差异。一方面,保障水平的设定必须同当地的经济社会发展程度相挂钩;另一方面,短期内,保障水平在廉租房。公租房。经济适用房之间应呈现出差异;长期保障水平在廉租房。公租房等租房体系内应呈现出差异。

二。城镇住房保障制度的短期并轨。

1。城镇住房保障制度的短期并轨路径。

(1)经济适用房实施租售并举的方针,逐步降低出售性的住房保障比重,提高租赁性的住房保障比重,[5]实现购房保障向租房保障思维的转变,将租赁型经济适用房并轨到租房保障体系。对于出售型的经济适用房,暂时适当限制其发展。这一观点的提出,主要以下因素的考虑:一方面,在一定程度上,出售型经济适用房,可以增加房地产低端市场的供给;另一方面,出售型经济适用房的问题突出,但是,尚存在一定的发展空间,直接取消经济适用房的时机不成熟,容易产生诸多负面效应。

(2)公积金实行“准银行式的运营模式,即“管理中心+商业性机构的模式。中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定。资金风险的管理,以非营利性为目的。而地方公积金管理可以进行部分商业化。市场化运作,强化公积金的盈利性,提高公积金的保值。增值空间,为住房保障体系提供长久稳定的资金支持。同时,对公积金进行动态管理,即实施保障资金跨区域流动。一方面,地方间公积金实施跨区域流动,合理配置区域间的公积金,提高公积金的配置效率;另一方面,个人公积金账户实施资金跨区域流动,可以结束长期以来地理空间限制,加快公积金和人力资源的混合。同期合理流动。

(3)大力推进廉租房的发展,将廉租房并入到租房保障体系。短期内,廉租房在租房保障体系内,仍是保障供给的主体。随着公租房供给保障力度的加大,出售型经济适用房比重的增加,廉租房在租房保障体系中的比重会适当降低,廉租房仍将对低收入群体实施保障。

(4)加快公共租赁住房的建设,将其并入租房保障体系。随着近年来房价的攀升,游离在保障和市场之外的“夹心层,其住房难问题成为了各方关注的焦点,为了解决“夹心层的住房问题,政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租赁房能够应运而生,是因为其自身上具有诸多的新特点。其一,从产权的角度来讲,公租房的所有权归属于政府,而其他的房屋侧重于强调房屋的私人所有权,如经济适用房。限价房;其二,公租房同廉租房也存在着明显的不同。公租房侧重于解决“夹心层群体的住房难问题,而廉租房着重于解决城市最低收入群体且住房困难的住户;其三,公租房的保障方式是租赁方式,而不是传统的购房方式。

2。城镇住房保障制度短期并轨的效应。

(1)通过制度的短期并轨,可以纠正现行经济适用房的弊端,提高政策的保障效果。在制度的短期并轨路径中,对出售型经济适用房制度实施暂不取消的政策,只是降低出售部分的比重,这一方面可继续发挥现行经济适用房的部分优势;另一方面可减少由可交易性所带来的效应流失。同时,制度的短期并轨是建立在现有住房保障制度的基础之上。这不仅有利于新旧保障体系的平稳过渡,避免过大的波动,而且可以减少制度并轨过程中的障碍。

(2)通过制度的短期并轨,一定程度上,可缓解住宅市场结构不合理的局面。租赁型经济适用房的发展,可以推进住房二。三市场的繁荣;出售型经济适用房可以帮助中低收入群体解决住房困难,增加小户型住房的供给,调整当前的住房市场供给结构,平抑房价的过快攀升。

(3)通过制度的短期并轨,可以加快解决“夹心层住房问题,填补制度设计的“盲区。短期内,通过建立涵盖经济适用房。廉租房。公租房的多层次。梯度性的租赁型住房保障体系,可以实现对不同的保障群体实施保障,解决“夹心层的住房困难。

(4)通过制度的短期并轨,可以缓解保障制度的资金不足的局面,提供更为稳定的资金来源。无论是从行政手段强化保障资金与财政收入(土地收入。税收收入)的“联动,还是对公积金实施“准银行式的运行模式,在一定程度上,都会缓解保障制度的资金约束。

(5)通过制度的短期并轨,可以在发展公租房市场的过程中,促进真正的房地产二级市场的发展。这在一定程度上,鼓励和促进了租房市场的发展,从而改变了长期以来房地产市场单条腿走路__重购房。轻租赁__的状况,形成两种市场并存的房地产市场体系。

三。城镇住房保障制度的长期并轨。

长期并轨指,由政府保障性租赁向住房租赁市场转变;在长期并轨过程中,通过“政府+社会运行模式(政府从宏观上对租赁型住房保障体系进行管理,社会中的企业从微观上负责租房保障体系的运行)建成长期租房保障体系。最终,建成涵盖具有政府保障色彩的长期租房保障体系。纯粹的住房租赁市场相结合的租赁房体系(见图1)。

图1住房保障制度并轨的长期路径。

1。城镇住房保障制度长期并轨的路径。

长期取消出售型经济适用房的发展,逐步将其并入到商品房低端市场;在租赁型住房保障体系获得发展的基础上,逐步缩小政府干预市场的力度,发挥市场的资源配置作用,通过租赁市场提高住房保障政策的运行效率。在短期并轨完成后,公积金制度等相关的租房保障资金来源,会为长期租赁房保障模式提供所需的资金支持。

2。城镇住房保障制度长期并轨的效应。

(1)“政府+企业的租房保障运行模式,有利于缓解政府的财政压力,提高社会资本进入保障房体系的积极性。宏观上,政府对租房保障体系的建设。资金筹集。房源筹集进行宏观管理,政府可以发挥其宏观优势;微观上,企业对租房体系的运行微观管理,可以发挥其微观优势。最终,实现政府。市场“两只手的协调,有利于效率的提高和住房公平的实现。

(2)通过住房保障制度的并轨,可以建立租赁房保障体系。繁荣租赁房市场,也可以从根本上,扭转长期以来居民过于强调购买住房,而轻视租赁住房的传统观念。住房观念的改变,反过来又推动了租房保障体系的发展。在长期并轨的过程中,取消经济适用房制度,[7]将其并入到商品房低端市场,可以增加商品房低端市场的供给,平衡商品住房市场的供求平衡,优化住房供给结构。

四。结语。

在当前的经济形势下,解决住房保障问题,需要转变住房保障思维,强调租房保障的重要性,大力度推进租赁型住房保障制度的建设和发展。笔者认为,通过城镇住房保障制度的并轨,可以建立完备的租房保障体系,实现对住房弱势群体的无缝隙。分层次。广覆盖。动态性的保障目标。

然而要实现住房保障制度的并轨运行,还需要克服一些障碍。如短期并轨中,经济适用房租售并举是建立在明确的租售分割比例的基础之上的,这需要依靠科学的实证数据的支持。层次性。梯度性租赁型住房保障体系的构建,需要从数量。质量等多个维度对保障标准进行设计。保障房之间的差异程度,既不可过大。也不可过小。另外,公积金“准银行式的管理模式,需要配套的制度改革和创新,如完备的个人信息以及动态的的户籍管理制度。再者,住房保障制度的并轨,会增加政府的财政支出,如租赁房相关的投资。管理。运营。补贴支出。在一定程度上,上述问题都会影响住房保障制度的并轨进程。

住房保障制度长期并轨的难点表现在:在住房保障制度并轨的过程中,一方面需要处理好具有政府保障色彩的租房。住房租赁市场的关系;另一方面,需要处理好商品房市场同租房保障体系的关系。如何吸引社会资本参与住房保障?如何更好的发挥政府和社会力量的优势?这些问题都会阻碍住房保障制度的长期并轨。

[参考文献]

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[2]曾国安,胡晶晶。论中国城镇住房保障体系改革和发展的基本思路与目标构架[J]。江汉论坛,2011(2):15-20。

[3]杨继瑞。和谐社会廉租房制度重构的思考与对策[J]。高校理论战线,2007(5):24-29。

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[7]罗薇薇。取消经济适用房完善住房保障体系[J]。开放潮,2005(11-12):42-43。