南京市住房销售影响因素分析(3)
然后，对影响南京市住房销售的因素进行分析，包括定性分析与定量分析；
最后，提出为增加销售应采取的主要针对性措施；还有对未来销售走势进行预测分析。
1.4 研究方法
首先，对于我国及南京市房地产市场发展现状及住房销售现状，论者将搜集最新数据，同时还辅以文献查阅，并从中收集相关信息。
其次，对于影响南京市住房销售的因素分析，作者将采用多元线性回归分析法来进行研究，并对未来销售进行预测。
2、南京市房地产市场现状
2014年，南京市房地产市场前期表现平平，后期在各项政策的刺激下，销售量明显增加。上半年，南京市房地产市场和全国除北京、上海、广州和深圳四个一线城市以外的其他城市市场一样，量价齐跌，商品房库存一直居高不下。迫于压力，南京也终于在9月底解除限购政策。即使限购政策解除，随后市场的成交量有了一定的回升，但是2014年南京房地产市场整体成交量与2013年相比，还是稍有逊色。但是，商品房整体的成交均价依旧延续着上涨的态势，使得2014年的房价还是创出了几年以来的高点。
2.1 南京市商品房市场总览
2014 年全市商品房供应量为1371.58万平方米，成交量为961.32万平方米，成交量略逊于2013 年，但全市商品房供应量和成交价格均创历年来新高。表1给出了2008年-2014年南京地区商品房成交价格和销售面积，从表1可知2014年南京市商品房销售面积为1334.59万平方米，与2012年和2013年相比，销售量和成交价格均有所增长。
表格 1、2008年-2014年南京地区商品房成交价格和销售面积
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
成交价格（元） 6658 7844 11190 11756 11687 12958 14066
商品房销售面积（万平方米） 703.55 1186.94 823.17 767.71 950.87 1222.01 1334.59
从各个板块的供应量看，江北和江宁两个板块依旧是供应的主力；其次为河西板块、溧水板块和仙林板块，高淳、城东和城中的供应分列其后。从板块销售看，江北板块继续位于首位，销售量达到309.35 万㎡；江宁、河西其次，销售量分别达到226.61万平方米和111.22万平方米；从板块供销对比看，全市各区域均处于去库存阶段。而从各个板块的房价来看，最高的理所当然是城中板块，商品房均价为29156元每平米，其次是河西板块，每平米25155元。最低的是溧水和高淳。
2.2 南京市房地产市场四个特点
（1） 商品住房供应量大，库存量高
第一个主要的特点是供应量大，库存量高。2014年全年，南京市商品房批准预售面积为1334.59万平方米，同比增长19.2%；商品住宅批准预售面积为1023.15万平方米，同比增长12.4%，从近五年的数据来看，2014年供应面积处于近年峰值。其中，12月商品房批准预售面积162.84万平方米，环比、 同比分别增长24%、18%；商品住宅批准预售面积137.22万平方米，环比、同比分别增长27%、53%。
其次是库存高企，这也是全国各地房地产市场的情况。截至2014年年末，南京市商品住宅库存量为697.89万平方米，相较于2013年，增长60%；2014年年底全市库存套数为5.38万套。2014年全年供销比（商品房供应面积与销售面积之比）呈现走高趋势，截至2014年12月末，全年累计供销比为1.35，高于理想值（一般认为供求平衡为1.2），对比2013年年末供销比高出0.39。