南京地下空间开发利用的融资模式及其创新研究(5)
投资主体 外商和民间资本 民间资本 民间资本 民间资本 全社会投资者
资金来源 自有资本和银行信贷（包括利用外资, 下同） 自有资本和银行信贷 自有资本和政府分期付款、补贴 自有资本和银行信贷 资本市场
资产的管理和使用效率 加快项目的建设,提高资产的使用效率 盘活资产存量, 提高管理能力 减轻财政负担, 借助商业化运作, 提高服务水平 转换政府职能, 提高使用效率 扩大资金来源, 加强资产管理, 提高管理能力
资产的管理和使用效率 加快项目的建设,提高资产的使用效率 盘活资产存量, 提高管理能力 减轻财政负担, 借助商业化运作, 提高服务水平 转换政府职能, 提高使用效率 扩大资金来源, 加强资产管理, 提高管理能力
由表1可知：BOT 适用于地下商业、地下文化娱乐或是收费性地下通道等有着较好收益的项目，但不能用于收益较低或没有收益的非经营性项目；TOT 只能用于现存的地下空间项目，且也要求有良好的收益表现,而PPP、PFI却能够更好地弥补上述不足,不仅能广泛地用于经营性项目，还能更好地用于非经营性项目；当以上四种方式还不能有效解决资金问题时，可用ABS来弥补建设资金的不足。同时还发现, 这五种方式不光是解决政府资金短缺的问题，更主要的是均采用了市场化的商业运作，这对转变政府在城市公共基础设施建设中的职能,提高公共基础设施使用的效率和服务水平发挥了重要作用，并有力地推动了城市化的进程。
3. 2 地下空间开发利用的特点分析
地下空间与地上空间相比，有以下几个明显的特点：
（1）建设周期长, 投资额巨大。开发城市地下空间, 比在地面上建造房屋要困难和复杂得多, 要付出昂贵的代价。以城市交通为例, 如果地面上的轨道为1 的话。地上高架铁道为3- 5, 地铁为5-10, 地铁与地面汽车道路的造价比为( 5- 18) ：1。通过一般分析, 同类型、同规模的城市公共建筑, 建在地下时的工程造价比地面上要高出2- 4 倍( 不含土地费)；如果在地下空间保持不低于地面建筑的内部环境标准, 则运行所耗费的能源比地面上要多3倍左右[14]。
（2）建筑技术复杂，开发具有不可逆性。地面空间可以通过基本构成要素的重组，或者城市用地的调整来完成其形态上的改变。但城市地下空间形态的基本构成要素一旦形成，就很难改变和拆除，城市地下空间只能通过增设新的要素来达到形态调整的目的。在地下空间的投资过程中, 一旦投资者做出决定, 投资项目上马, 要想改变投资的预定方案就很困难, 不仅资产建成后难以改变其用途和使用地点, 如果工程半途而废, 就会造成地下空间资源的浪费和巨大的经济损失。
（3）投资具有公益性及综合效益。城市中的大多数地面建设项目的投资效益往往比较单一,如商业建筑、交通建筑其主要的功能相对集中、单一,而城市地下空间开发利用,其投资除了经济效益外还有很强的社会效益、环境效益和防灾效益,综合效益明显。地下空间投资效益上的公益性特点, 将导致对地下空间的投资很难进行市场化运作，并且，像地铁隧道这一类准经营性项目，票价的制定必须严格收到政府监控，并应考虑公众的承受能力。
（4）投资具有规模效益。地下空间的开发使城市的人流、物流、资金流和信息流在城市的同一地点或若干地点聚集,产生集聚效应,而集聚效应会因社会经济活动及相关要素的空间集聚提高资源利用率,从而节约成本或增加收入或效用。国外城市地下空间开发利用的成功经验说明,当城市地下空间建设成网络、成系统时,地下空间的经济效益、社会效益等综合效益最大,比如南京地铁1号线沿线的新百、中央、大洋的地下商场，其热闹繁华的程度不下于地上的各大购物中心，说明地下空间建设投资具有明显的规模效益,即持续投资的效益明显高于单一投资的效益。