第六章总结结论与不足。

1。4研究方法

本文采用定性的方法对房地产开发投资风险影响因素进行系统分析，建立房地投资风险综合评价指标体系，建立模糊综合评价模型，通过专家打分获取数据计算出各指标权重，最后对徐州阿尔卡迪亚项目开发风险进行评价，写作思路如图1-1。

图1-1研究技术路线

2房地产开发投资风险概述

2。1房地产投资概述

2。1。1房地产投资的概念

房地产投资是指房地产企业以盈利为目的，通过投标或拍卖的方式从政府手中获得土地，进行土地开发、房屋建设、经营销售以及管理服务等经济活动[11]从而获得经济效益。房地产开发物业类型主要分为居住物业、商业物业以及工厂物业这三类。房地产开发由一系列环节构成，程序较为复杂，一个房地产项目要想顺利完成，需要监督每个阶段的工作质量，预防可能出现的各种风险，房地产开发的具体流程如图2。1。论文网

房地产开发流程图

2。1。2房地产投资的特点

由于房地产本身所具有的固定性、不可再生性、变现能力差等特性，房地产投资具有自身特有的特点。

（1）投资金额巨大、回收期长。由于房屋开发投资的复杂性以及房屋本身的高价值和增值空间决定，投资成本少则百万，多则可达几个亿，投资成本极高，且一个房地产项目从立项决策到出租销售所经历的的时间可长达三四年，周期比一般投资长许多，且资金回收时间长。

（2）投资回报率高，利润可观。房地产投资虽然成本高周期长，但是利润十分可观，正是由于丰厚的投资回报才吸引着众多投资者投身于房地产开发项目，炒房者也层出不穷，刺激房地产市场不断发展。

（3）风险因素多，风险性大。房地产开发是投资的一种，开发的每个阶段都会蕴藏这不同程度的风险，一旦开发商无法有效抵御风险，一系列问题就会随之而来，严重的企业可能会因缺少流动资金而破产。

2。2房地产投资风险概述

2。2。1房地产投资风险的概念

房地产投资风险是指在房地产开发投资过程影响投资目标的各种因素，这些因素具有不确定性，无法完全预测和规避，因为这些因素的存在，房地产投资预期目标和最终所得会出现偏差，可能会给投资者带来经济损失[12]。

2。2。2房地产投资风险的特征

（1）不可完全预期性。房地产项目从立项决策到出租销售每一个阶段都存在不同类型的风险，且无法预测哪一种风险在何时何地发生又会造成什么样的损失，所以整个房地产投资风险具有不完全预测性。

（2）潜在性。潜在性是风险的基本特点，任何一个小小的失误都可能引发一系列风险。各种风险的出现和变化，会引起整个开发阶段从量变到质变的改变。

（3）复杂性。房地产开发项目的顺利进行需要政府、招标、建设、销售、物业等各个行业的人参与，在这些错综复杂的环境影响下，风险因素之间也变得格外复杂，任何一个阶段出现风险可能会引起每个环节出现不可预测的风险。

（4）损益双重性。风险报酬原则告诉我们投资者的收益越高，这就意味着收益背后蕴藏的风险可能就越大。

（5）激励性。为了获取更高的收益，房地产开发企业必然会想法设法规避风险，激励企业不断创新，更新管理模式，不断增加企业的核心价值。

3房地产投资风险影响因素分析

房地产开发项目投入大、周期长，具有较高风险性。根据产品生命周期理论，产品的开发需要经过形成、成长、成熟、衰退的周期，房地产与其他产品开发一样拥有生命周期，且风险贯穿于房地产开发投资的整个过程，因此本文将房地产投资风险影响因素分为立项决策阶段风险、前期准备阶段风险、建设施工阶段风险、租售阶段风险以及售后服务阶段风险[13]。