浅谈公允价值在投资性房地产中的应用

根据2014年1月26日财政部最新公布的企业会计准则第39号──公允价值计量,公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中,出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格,即脱手价格。具体体现在投资性房地产,企业合并以及金融工具确认和计量等。论文网本文即对其中的投资性房地产进行了详细地描述,同时指出了其在会计应用中出现的问题并给予提高可靠性,避免利润操纵,提升会计从业人员的专业素质和业务水平的意见。

一。公允价值在投资性房地产中应用的相关规定

根据企业会计准则第3号──投资性房地产的规定,公允价值在投资性房地产中的应用主要体现在以下五个方面:一是投资性房地产的确认和初始计量。外购的采用公允价值模式计量的,按实际成本计入投资性房地产成本中。自建的,如果公允价值能够确定,按公允价值计量;公允价值不能确定,按成本模式计量,待确定时按公允价值计量。与投资性房地产有关的后续支出中,若为资本化的后续支出可以采用公允价值模式。二是投资性房地产的后续计量。企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。三是投资性房地产后续计量模式的变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。四是投资性房地产的转换。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时,非投资性房地产按公允价值计量,非投资性房地产公允价值与原投资性房地产账面价值的差额记入公允价值变动损益“科目。非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按公允价值计量,公允价值与原账面价值的借方差额记入公允价值变动损益“,贷方差额计入其他综合收益“科目。五是投资性房地产的处置。采用公允价值模式计量的,应当按照实际收到的金额计算。按该项投资性房地产的账面余额计量。同时结转投资性房地产累计公允价值变动,若存在原转换日计入其他综合收益的金额,也一并结转。

二。公允价值在投资性房地产应用中存在的问题

(一)公允价值在投资性房地产计量中的可靠性受到质疑

就目前的情况来看,虽然已经建立了市场经济体制,但仍处于转型期,不完善的地方还有很多,正如房地产市场,难以真实地反映其价格,且其绝大多数的公平市场的价值是很难获得的。虽然在没有活跃市场时,可以用技术估计公允价值的方法来确定投资性房地产的现值,可是这个阶段的未来现金流和折现率是缺乏的信息,这需要会计师除了有丰富的知识和清晰的知识结构,同时也要提升分析能力和与商业决策相关的有用信息处理信息的能力。此外,对于投资性房地产,准则中未对其确定方法进行规定,因此在实践中,企业的确定方法也不尽相同,有些企业在确定公允价值时参考的是房地产评估机构给出的专业评估价格;有些依据的是除企业的第三方公布的调查报告;有的则自行确定,利用的是类似的市场价格。即使这些方法都衡量了市场因素的影响,但还是会受到人为因素的阻碍,尤其是第三种自行确定的公允价值,其主观性较强,由此公允价值可靠性仍然值得商榷。

(二)公允价值在投资性房地产应用中易发生利润操纵现象

成为利润操纵工具的公允价值在投资性房地产应用中可能有三方面因素:即企业管理层和会计人员故意为之,审计人员职业道德的缺失,失效的市场监管。正如投资性房地产,根据现行会计准则,其既可以是成本模式也可以用公允价值计量模式。这意味着该企业在测量过程中有两种选择,当有必要调整这两种模式的利润时便可以选择。由于确定不同评估方法的公允价值将得到不同的结果,变化的净利润将增加公允价值的波动幅度,因此不论哪个因素起作用都将起到利润操纵的效果。如当企业主营业务预计出现亏损的时候,将投资性房地产的计量模式改为公允价值模式,这样就会利用之前被隐藏起来的那部分增值变成企业当期的净利润来弥补主营业务亏损。由此,公允价值在投资性房地产应用时的利润操纵现象是很容易发生的。

(三)稀缺的高素质,高技能会计从业人员

因为公允价值获取以及获取方法本身的难度就相对较大,特别是在不活跃的投资性房地产中,所以对会计人员本身的专业知识和其职业判断能力就必然会有更高的要求。目前而言,大多数中国的会计从业人员,由财务会计向管理会计实践的转换有很大的差距。会计人员的相关信息处理能力及其相应的综合能力,难以正确理解并应用公允价值计量。在会计实务中,了解具体的什么样的投资性房地产业务应以公允价值计量的会计人员占多数,但如何衡量,在哪里可以找到一个参照,仍处于力不从心的状态,其结果为以公允价值计量的数据更主观,由此变得更加不可靠,极大地影响了财务信息的质量。投资产房地产的公允价值本质上是需要会计师主观判断的估计,但是有主观判断,必然要受到不同程度影响。企业目前的治理结构仍有很多方面需要改进的地方,巨大的诱惑给会计人员带来了金钱和权力,他们因此往往会失去原有的道德标准和职业良知。在这样的背景下,必然要面临道德风险对会计人员的挑战。正因为如此,才更需要高素质,高技能的会计从业人员。

三。对公允价值在投资性房地产中的应用提出建议

(一)提高公允价值在投资性房地产计量中的可靠性

首先,将符合国情的与投资性房地产相关的法律法规进行完善,清晰地界定公允价值模式的应用条件。然后,结合的经济。市场状况谨慎地确定投资性房地产的公允价值适用范围和限制条件,保证公允价值可以持续可靠地取得,尽管对于使用公允价值会计准则已经给出相关描述,但由于房地产市场匮乏的交易信息,投资性房地产中的活跃市场或者同类相似的信息很难确定,实际操作中还需要做出专业的判断,在会计人员经历的专业判断情况还比较稀缺的情况下,我们需要更多完善的投资性房地产公允价值会计理论系统以及使用细节给予规定或指令,从而减少对财务报表粉饰之类的行为,这样也有利于会计实务性质的操作。其次,我们应该以现值技术为突破口,学习和借鉴国际的研究成果,为现值技术单独编制专属的应用指南和切实可行的会计准则,并且应该详细地介绍其定义。性质。方法和公式,努力完善其理论研究,使其即使在这种发展中的社会主义投资性房地产市场上,也能够获得真实可靠的公允价值。最后,还需要进一步完善公允价值的确定方法,尤其是在投资性房地产市场不活跃的情况下如何对公允价值进行估值,建立更加具体的标准,提高公允价值在投资性房地产计量中的可靠性。(二)避免公允价值在投资性房地产应用过程中产生的利润操纵

首先,投资性房地产的公允价值需要制度保障,加强社会监督,包括会计师事务所,监管机构,证券交易所,专业媒体,以严格遵循企业会计准则,使公允价值在有规则的情况下实施。中国证监会和会计行业协会应当针对存在的诸多问题制定相关的法律法规或者行业准则,一是规制新生的各种问题,二是惩处违法违规行为。然后,监管力度应该加大,审计质量要提高,保证会计师事务所等中介机构在投资性房地产评估过程中客观。公正。公平。最后,加强审计的监督,同时深化体制改革,从而大力提高风险意识和商业道德标准,扩大督察队伍,充分发挥委员会的作用,国家审计部门也要加大监管力度,同时,外部独立审计机构的审计也要加强,在审计过程中审计师要恪守职业道德,来揭露企业为进行盈亏管理而利用房地产的行为。各监管部门应加强协调,对于企业要严格监督滥用公允价值的人员,不断完善相关法律和与之相关的公允价值会计方法,以避免公允价值在投资性房地产应用过程中产生的利润操纵。

(三)培养高素质。高技能的会计人才

公允价值在投资性房地产中的计量主要依赖于会计人员的职业判断能力,因此要提高会计人员的职业判断主要应从从两个方面着手:第一,职业道德教育的加强,法制教育深化,要求会计人员在处理会计业务时必须在不违反法律法规和会计制度的基础上进行;还有诚信建设的提高,职业良知的深入人心,树立牢固的求真务实道德观念。第二是通过后续教育加强业务培训,培养具有企业价值管理与创新理念,职业素质和道德素质高的会计从业人员,加强会计人员对会计处理方法和程序的熟悉以及掌握新的会计处理方法和程序的教育。以此来培养高素质。高技能的会计人才。

综上所述,虽然公允价值在投资性房地产中应用的内容尚不成熟,但只要加强其理论研究,将重心放在会计准则的应用上,不断提高可靠性,避免利润操纵,提升会计从业人员的专业素质和业务水平,这样公允价值的计量在投资性房地产中的应用内容将更加完善。(作者单位:延边大学经济管理)

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