5。3 增值税与土地增值税是否应该合并 11

5。4 财务人员核算能力需要提升 11

6 营改增政策下房地产企业的发展对策 12

6。1 充分利用政策优势 12

6。2 改进税负财税方面的问题 12

6。3 抓住机遇迎接挑战 12

结论 13

参考文献 14

致谢 15

1  引言

1。1 研究背景

从中国的整个宏观经济来看，房地产企业具有系统重要性。多年以来，特别是去年开始，房地产市场的问题受到社会的高度关注。房地产行业作为我国经济发展的领头行业，它引起的经济发展和引发的财务状况问题直接与我们的生活有着千丝万缕的联系，而且房地产企业链又较长，大至土地买卖，小至施工建材，房屋装修，因而其税务情况在整个企业财务状况中占有举足轻重的位置，所以对于税收政策的影响也是较为敏感。“营改增”的最初目的是为了减轻房地产业的税负，但鉴于房地产辐射面广，项目成本构成复杂，资金流量不光大而且复杂[2]。所以在新政策实施中受到了一些负面影响，不管如何，总之机遇与挑战并存，房地产企业如何顺应时代的发展，在变革中求生存，是我们需要关注和面对的核心问题。

1。2 房地产企业营改增的意义

正如引言里所说，房地产业自身开发时间周期较长，涉及项目又极其繁多，在之前的房地产的征税上，公司按营业税标准来进行缴纳，所以在之前的开发过程中，安装、装修需要缴纳营业税，在工程结束对房屋进行买卖时还需上缴营业税。虽说这个阶段营业税所占比例较低，但对于原本就高昂的成本，还出现重复征税的现象，对房地产企业的经济实力和应对能力着实是一个不小的挑战。而政策提出的将营业税改为增值税不但避免了商品在具体的流转过程中重复纳税的现象，降低了房地产企业的投入资本，而且营该增之后，房地产企业在施工和开发过程中可以将获得的增值税专用发票进行抵扣，减轻了企业的税收负担[6]，给房地产长远发展带来了福音。

1。3 房地产营改增政策内容前后对比源C于H优J尔W论R文M网WwW.youeRw.com 原文+QQ752-018766

最显著的是纳税人科目发生了变化，在“营改增”前，开发土地经营土地的房地企业为营业税的纳税人，“营改增”后由营业税的纳税人转变成增值税的纳税人。其次是税率，增值税的纳税人有一般纳税人和小规模纳税人两种，一般纳税人在房地产销售、出租不动产的过程中使用的税率为11%，这两种纳税人选择简易计税方法时适用的的征收率为5%，而“营改增”之前的房地产营业税的税收比率为5%，这中间存在着很大的差异。接着是扣缴义务人，“营改增”之前，在国外设立的单位或者个人与国内企业存在劳务关系，买卖不动产或改变无形资产的拥有权，要是国内没有代理人或者代理机构可以让购买方或者受让方缴纳税款进行代扣。“营改增”后发生了改变，要是没有代理，那么受让方和购买方直接成为扣缴义务人，这使对行为人的要求更为清晰。最后要说计税依据，营业税是价内税，增值税是价外税，营业额和销售额的差异是一个含税一个不含税。

2 营改增政策下对房地产企业的优势（S）分析