图1  营改增前后财务核算的比较

3 营改增政策下对房地产企业的劣势（W）分析

3。1 在一定程度上增加了房地产税负

与上述相反的是增值税只征收在最近的一次交易中新增加的税额，财会人员在具体计算中，对于之前已经征收的税款我们可以“扣除”。但得按照它特有的抵扣发票来进行。一旦增值税发票无法在时间范围内正常取得，那么就会导致税负增大。可参考表1实际案例。

表1  营改增前后具体变化

　 营改增前（营业税） 营改增后（增值税）

基本情况 购进商品，提供劳务和服务承担的进项税额10万元                                             当月营业收入400万                                                                  可扣税除成本，费用是78万                                                           营业税税率是5%，增值税的税率为11%                                                             

应纳流转税 400*5%=20（营业税） 400/（1+11%）*11%-10=29。64(增值税）

应纳税所得 400-10-20-78=292 400/(1+11%)-78=282。36收入下降=292-282。36=9。64

应纳所得税 292*25%=73 282。36*25%=70。59

税后利润 292-73=219 282。36-70。59=211。77,税后利润下降=219-211。77=7。23

综合税负 营业税在所得税前抵扣，少交所得税=（10+20）*25%=7。5                流转税及应流转税影响的所得税的总税额=10+20-7。5=22。5                税负率=22。5/400=5。625% 进项税10万元不能计入成本，多交所得税=10*25%=2。5                                  原缴纳营业税=20，不再扣除多交所得税=20*25%=5       营业收入减少=400-400/1。11=39。64，少交所得税=39。64*25%=9。91                                  总税额=29。64+2。5=5-9。91=27。23                    总税额增加=27。23-22。5=4。73                        税负率=27。23/400=6。8%                            税负率增加=6。8%-5。625%=1。175%

除此之外若交易过程中获益超过一定额度那么税负则增加了，以一个实际例子来说明。假如A拥有一套门面房，购买价格为150万元，我们以180万元的价格卖给买家，所说的条件都在合理合法的基础上，我们可以得出税基就是180万元，如果以5%的税率来算营业税，则所交金额即为9万元。营改增后差额即为30万元，增值税按11%的税率来算，所交金额即为3。3万，从该案例来看，税负是减轻了 ，那么如果其中的差额超过一定的额度，税负则会发生变化了假设一套房子价值为还是100万元，但我们以200万元的价格卖出，那么计算出来的营业税额则为10万元，增值税额则为11万元，从这我们可以看出税负加重了。