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根据泗洪财政统计数据显示，当前全县房地产开发企业共计129家，注册资本累计达20亿元，开发项目遍布宿迁，淮安，盐城，连云港，徐州等苏北地区和山东、安徽等省份。这也使泗洪房地产开发企业之间的竞争日趋激烈，而限制泗洪房地产开发企业发展的首要因素是资金。企业要发展，经济利益要提高，在企业自有资金资金不足的情况下，负债经营是不可避免的。负债经营不仅能够满足企业的资金需求，增强经济实力，而且能增加企业的竞争优势，不仅如此，还可以减少企业缴纳的所得税费，减少企业成本，增加企业权益。目前，民间借贷构成泗洪房地产开发企业负债经营资金的绝大部分，余下的大部分来源于银行借款和自筹款项。
负债经营虽给泗洪房地产开发企业带来了一定的利润，但各个开发企业在负债经营中所面对的不同问题和各种风险更让人不容小觑，企业普遍存在资产负债率偏高的的状况。因此研究企业负债经营方面的有关问题，以便对企业发展起到重大的现实作用。
本文正是基于这样的背景，选取宿迁富园房地产开发有限公司为例，深入分析其在负债经营中存在的问题，进一步提出完善它的具体措施，使房地产开发企业从负债经营中获取更多的利益。
2 负债经营的基本理论
2.1 负债经营的概念
负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务[1]。负债是企业承担的，以货币计量的，在将来需要以资产或劳务偿还的债务。负债经营是在企业自有资产的基础上，为了维持企业正常的生产运转，扩大企业的生产规模，投资开发新项目等而产生的现金流量不足，通过银行贷款，商业信用等筹资方式弥补资金短缺，在一定风险的情况下，将这些资金投入企业的生产经营中，以实现企业资源利用的最大化，获取最大收益的经营方式。
2.2 负债经营的特点
当今市场竞争越发的激烈，作为市场经济发展中竞争主体的企业，它们普遍采用负债经营，企业的负债经营是商品市场发展到一定阶段的产物。企业如果只依靠自有资金，会失去很多机遇，很难有大的发展空间。负债有一定的期限性，有特定性，具有强制性，那么负债经营有以下特点：
筹资的灵活性。通过负债方式融入的资金，资金用途没有太多的限制，企业具有较强的自主性，充分把资金放在最合适的地方，提高资金利用率。
筹资快速。企业通过借贷方式，更容易获得资金，因为其融资程序少，企业一般只需要提供必要的证明材料就可得到资金，限制性较少。
筹资代理费用少。通过负债筹集资金，最主要的是关注企业的商业信誉，只要双方达成一致，不需要其他费用，就可取的资金。
筹资风险大。通过负债方式筹集的资金，如果企业未在还款期内将债务偿还，企业不仅会影响企业的商业信誉，而且需要支付更多的利息费用。
2.3 负债经营的分类
企业的负债经营，必须明确企业经营的目的，知道是出于何种目标进行负债，正确对企业的负债经营进行分析，合理有效的使用企业负债募集的资金，负债经营的类别如下：
2.3.1 利用负债经营谋取利益
企业通过负债经营，最直接的目的是获取利润。其评价指标就是是否多创造利润，即自有资金利润率是否提高。如果企业负债后，自有资金利润率不高于负债之前的，说明负债比例过高，负债经营就失败了；如果自有资金利润率高于负债之前，表明企业负债经营成功了，这种负债经营只有在企业有较强的盈利能力，资金成本率低于自有资金利润率的情况下才可以使用[2]。