3  小产权房的法律风险

3.1  物权方面的风险

    “小产权房”问题的关键就在于因为在开发建设过程中的程序性不合法导致了“小产权房”不具备完整的产权，房屋持有者对“小产权房”也只是占有而非所有。“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”指的就是物权。包括所有权、用益物权和担保物权、占有都属于物权范畴。“小产权房”法律风险最直接的表现在了物权方面。

3.1.1  无法取得房屋产权证

    除农村集体成员外的购房者购买开发建设单位建造在农村集体土地上的房屋，不能够在房地产登记机关做不动产所有权登记，对持有的“小产权房”包括所有权在内的合法权益得不到法律保护。在农村集体土地之上开发建设“小产权房”的程序不符合我国法律、行政法规的规定导致了集体土地产权合法性得不到法律承认，使得依附在该土地上的“小产权房”的合法性也得不到法律承认。因此不论是在农村集体土地上进行投资建设的房产开发单位、房地产开发投资者还是真正持有“小产权房”的房屋购买人的财产权益都存在着巨大的风险隐患。第一，违法建造的“小产权房”不能在房产登记机关登记并取得房产证，所有该房屋没有产权，不能通过上市进行合法的转让或者交易；第二，房产开发单位没有通过合法渠道将农村集体土地转化为建设用地并取得土地使用权，当出让土地的乡镇政府机关或者农村集体经济组织违约，该农村集体土地的出让合同即无效 。