农村四荒“土地产权制度变革思考

[中图分类号]F301[文献标识码]A[文章编号]1004-6623(2015)05-0067-06

[作者简介]王曦(1972―),女,湖北武汉人,江苏第二师范经济与法政副院长,法学博士,教授,研究方向:法学。

农村四荒“土论文网地权利流转受限较少,市场化程度高,经济价值日益凸显。如何更好地统筹配置。合理利用农村四荒“土地,切实发挥其综合效益与价值,是城乡整体可持续发展的重大问题。

一。农村四荒“土地权属界定

1996年国务院办公厅关于治理开发农村四荒“资源进一步加强水土保持工作的通知(以下简称通知)明确指出,四荒“土地是指荒山。荒沟。荒丘。荒滩“。据土地管理法。农业法的相关规定,农村四荒“土地的所有权归属于农民集体。农村四荒“土地使用权的明确大体为几个层次:土地管理法。民法通则明确了农村四荒“土地使用权即承包经营权可以让渡,可以依法通过签订土地承包合同的形式取得;通知。农村土地承包法进一步明确了农村四荒“土地使用权取得的家庭承包。招标。拍卖。公开协商等合法方式,以及承包经营权取得的程序;通知在明确治理开发者在享有四荒“土地使用权的同时,还指出购买者以拍卖取得的使用权,并非完全使用权,不包括地下埋藏物和矿产资源的使用权。

二。农村四荒“土地权利运行现状

(一)所有权的不完整运行

土地管理法。农业法都明确了农村四荒“土地的农村集体所有,但在四荒“土地资源开发利用形式日趋多样化的今天,农民集体对于四荒“土地所表现出的并非完整意义上的所有权。所有权被称作为完全物权“,是最充分的物权,由占有权。使用权。收益权与处分权四项权能构成。对农村四荒“土地而言,最核心内容,一是土地使用权的充分发挥以及由此带来的应得利益的充分实现;二是土地所有权发生改变的方式。条件以及由此所带来的利益合理补偿与充分实现等问题。目前四荒“土地所有权对于农民集体的意义仅表现为,农民集体能够凭借四荒“土地的法定承包。租赁或拍卖等,获取来自土地开发者的一定量合同收益;国家需要而发生的,农民集体对四荒“土地被动且极不完善的最终处分权,即四荒“土地所有权的变更。何时何条件下四荒“土地所有权从农民集体所有转变为国家所有,以及农民集体因为四荒“土地所有权的丧失能够获得多少补偿。怎样补偿,既非由农民集体说了算,也非交由市场说了算,而是全部由国家说了算,即宪法。土地管理法所规定的:国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

(二)使用权流转的效益性目标日渐凸显

四荒“土地使用权与所有权的分离与流转,从最初的土地承包经营,到后来的土地使用权的租赁。股份合作,再到以拍卖形式取得四荒“土地使用权,以及抵押四荒“土地使用权,经历了不断市场化的变迁。这种变迁中,包含四荒“土地使用权的一级市场和二级市场流转两种类型。一级流转完成了四荒“土地所有权与使用权的分离,即四荒“土地使用权初次转移给使用者,反映出土地所有者与土地经营者的关系,实践中主要体现为四荒“土地使用权的承包。租赁。拍卖等行为;二级流转与所有权没有直接联系,是指经营人在经营期内,将其依法取得的四荒“土地经营权再让渡给第三者的交易关系,如四荒“土地使用权的转让。出租。抵押。入股等行为。

四荒“土地的使用权,即承包经营权流转的相关法律规定,主要体现在农村土地承包法(2003)。农村土地承包经营权流转管理办法(2005)(以下简称流转管理办法)。农村土地承包纠纷解释(2005)以及物权法(2007)等法律文件中。总体来说,四荒“土地承包经营权与农村土地承包法的立法旨趣本质上一致。即:赋予农民长期稳定的土地使用权,维护承包当事人合法权益,促进农业。农村经济发展和农村社会稳定。但耕地与四荒“土地存在功能的差异性,对农民而言,四荒“土地没有耕地那么明显的现实福利性和社会保障功能,因此,四荒“土地目标效益更倾向于实现社会综合效益,即通过合理开发,改善生态环境,促进经济与社会可持续发展。而且农村目前还有相当丰富的四荒“土地资源,开发潜力巨大,因此,四荒“土地承包经营权立法更多着眼于效率实现。

体现这种效率性目标的制度设置,在一级市场流转上,四荒“土地承包经营权更多是以市场化方式有偿获得,如拍卖的方式。在承包经营人方面,相对于家庭承包经营中耕地承包人一般为本集体经济组织成员而言,农村四荒“土地的承包经营人允许非本集体经济组织成员进入。以其他方式承包农村四荒“土地时,承包期限还可以由双方协商确定,更自由。在二级市场流转上,农村土地承包纠纷解释。流转管理办法。农村土地承包法明确了四荒“土地承包经营权流转问题援引家庭承包中的相关规则,包括流转原则。限制条件。流转方式的适用前提和程序性要求等方面。其中,二者对权利处分所应遵循的条件及程序等细微处有所区别:即家庭承包中的转包。出租。互换,双方当事人合同签订后,要报发包方备案;采取转让流转的,要求转让方应当有稳定的收入来源,而农村四荒“土地承包经营权则无此要求。此外,就是农村四荒“土地承包经营流转接受方受限较少,可以是本集体经济组织以外的个人。农业公司或其他组织。二者较突出的差别在于,四荒“土地承包经营既可以家庭承包经营下的转让。出租。转包。互换等方式处分权利,还可以抵押或入股等形式处分权利。这使得四荒“土地承包经营者享有更独立的处分权,利于四荒“土地承包经营权更充分流转及其效率性目标的实现。不可否认,四荒“土地使用权呈现不断物权化的发展过程,土地权益日益明晰。完整与稳定。但笔者认为,以四荒“土地侧重效率追求,实现综合效益的目标来论,放在当前经济社会高速发展与城乡统筹协调发展的现实环境下,四荒“土地所有权。使用权的发展,都有更深入推进的可能与必要。在此,笔者意于对现有农村四荒“土地所有权与使用权流转制度设置中的一些问题做些商榷与探讨。

三。关于农村四荒“土地产权制度

变革的商榷与建议

法律是通过对不同利益的取舍来实现对利益关系的调整和分配。平衡和保护各方当事人利益应是立法的宗旨和价值尺度。具体到四荒“土地所有权享有。使用权流转的制度设计上,是要平衡和保护土地所有权人。使用权人,以及社会公共利益。

(一)对农村四荒“土地所有权变更的商榷

在现今城乡统筹发展背景下,国家发展,城市化推进对土地的需求客观现实,一定条件下对农村集体土地所有权给予限制,以及将一定量农村土地变更为国有具有合理性。此,宪法和土地管理法都明确了,公共利益的需要,可以依法征收或征用农村土地并给予补偿。但是,公共利益不能等同于国家建设。

笔者认为,公共利益优先原则,若确属公共利益需要,如国家安全和军事用途或者交通。水利。能源。供电。供暖。供水等公共事业建设需要,国家依上述规定征收农民土地无可厚非,这是社会公共利益实现的需要,也是社会个体义务。但在征地后,就存在补偿问题。它关涉农民土地所有权不得已发生变更时,其项下利益是否会一并受损。对此,笔者认为,应该也必须给予农民以合理补偿,以确保其不遭受实质性利益损害。这种补偿在四荒“土地上至少体现为两项:一是,对四荒“土地所有权人的补偿。从四荒“土地所有权存在现状看,表现为对于所有权人,即农民集体凭借该土地从开发经营人手中获取的收益,以及农民集体丧失土地所有权的应得补偿。二是,对四荒“土地未到期使用权人的补偿,即公共利益需要征收四荒“土地,导致该土地使用合同未到期而终止,给土地使用者造成的损失补偿。公共利益下的土地征收,土地所有权人未从中获益,因此,对未到期使用权人的补偿就应该由国家承担,即国家需要对未到期使用者对该项四荒“土地的治理成果,以及未到期的预期利益进行综合评估并做出合理补偿。

对于不属于公共利益“下的征地,即使是打着国家建设需要的招牌,也不应予以所谓公共利益“的支持。笔者认为,此种情况应严格依宪法确定的国家财产权。集体财产权与公民私有财产权平等原则,以及国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产“的规定,将农民集体所有权与国家土地所有权等同对待,即对于城市建设需要下的四荒“土地,进行以农民集体为主体的市场化出让――不改变所有权,由农村集体作为所有权人代表进行土地的市场化出让,期限对应国有城市土地;终止原有土地经营合同,由农民集体对原经营权人未完成承包期内的损失,包括治理投入。预期回报等商定合理补偿。

此外,通知明确禁止将四荒“改作非农用途,尤其是城镇郊区,并对此类行为做了限期改正,收回使用权,依法处罚等规定。这一看似属于土地使用权的规定,笔者认为在现实条件下,与四荒“土地所有权变更不可分割。现今城市化建设快速推进中,城镇郊区四荒“土地非农化的房地产开发绝不只是获取更大收益的问题,已然是不可回避的事实。与其不分情况地强行管制,不如厘清产权,因势利导引其健康发展。简单说,即如果城市化建设的需要,该项四荒“土地资源真的具备进行房地产开发的条件,就确定由土地的所有权人收回该土地使用权,补偿使用者未到期损失,然后由农村集体经济组织作为所有权人代表将该项土地进行市场化出让,所得利益归农民集体所有,以体现农村四荒“土地资源的效率性追求,也更充分实现收益权权能。而对于不符合城市化建设需要下所谓房地产开发,则给予坚决制止,以维护农村四荒“土地资源生态价值的实现。

(二)进一步完善四荒“土地使用权制度设置的思考

1。对四荒“土地使用权一级流转资金村有乡管“的质疑

通知中关于承包。租赁和拍卖四荒“土地使用权所收取的资金实行村有乡管“专款专用的规定,就是说,资金取之于四荒“,用之于四荒“,专款专用,对此,笔者认为无不妥当之处。但这笔资金所有权虽归农民集体,却要由乡镇农村集体资产管理机构代管,村集体使用该项资金时,需要到乡镇管理机构申领,获批后方能使用,对此笔者认为有待商榷。通知明确规定,农村四荒“资源属当地农民群众集体所有。农村集体经济组织依法成立由村民代表组成的工作小组,拟定方案,实施四荒“使用权的承包。租赁或拍卖,须报经县级以上人民政府批准的,应办理有关批准手续。由此可知,一者,农民集体既然是土地所有权人,其依法流转土地使用权所获资金,该资金所有权人当然也还是农民集体。所有权由占有。使用。收益与处分四项权能构成,而占有是使用权得以充分实现的重要前提。在此,只要是农民集体依法流转土地,除经所有权人同意外,其他任何人无权占有该项资金。再者,农村四荒“资源流转的行政主管机关是县级以上人民政府,与乡镇农村集体资产管理机构并无必然联系,流转资金由乡镇农村集体资产管理机构代管无从说起。第三,所有权是最充分的物权。确保资金专款专用,不被村集体挪作他用,不能成为削弱农民集体法定所有权权利的正当理由。据此,笔者认为,四荒“土地使用权流转的资金实行乡管“于法无据,于理不通。

2。四荒“土地使用权二级流转法律设定的商榷

物权法定原则,是指物权的种类。内容。效力。公示方法等必须由法律明确规定,而非由当事人协议设定。四荒“土地承包经营权作为用益物权,不得例外。但现行相关规范性文件中关于四荒“土地承包经营权流转的规定很不完善。首先,从流转方式看,现有法律是以不完全列举的方式予以规定。这种列举方式未能涵盖实践中已然存在的赠与。互易。代耕等流转方式,也未设定未来实践中可能出现新的流转方式。进而,从现行规范适用看,现行立法是以原则+例外“模式设计家庭承包方式和其他承包方式的流转,规定四荒“土地承包经营权可以转让。出租。抵押。入股或其他方式流转,但对于各种流转方式适用的前提条件。程序却未予明确,需要援引家庭承包方式中的相关规定。家庭承包取得的土地承包经营权和四荒“土地承包经营权的法律属性虽然都定位于用益物权,但二者有差异。农地家庭承包经营权是以实现社会公平价值为追求。四荒“土地承包经营权侧重于资源利用率,经济效益的实现。不同的功能定位决定了二者的适用条件。程序等都必然存在差异,不宜简单套用。而依据现有法律设置,则必然致使不同功能与价值取向的用益物权适用相同规则,如此四荒“土地使用权流转自身的立法价值则难实现。笔者认为,四荒“土地承包经营权流转立法价值取向既然定位于实现综合效益,效率优先,兼顾公平,体现在流转方式上,就应该放开对四荒“土地流转方式的限制,但应明确不同流转方式各自的前提条件和程序性要求。对待实践中客观存在的,如赠予。代耕,以及未来可能出现目前尚未法定化的流转方式,取舍标准应在于:只要该流转方式不违反法律。法规等强制性规定,不损害社会公共利益,能够被现行法定方式吸收的,不再另行设定;不能被吸收的,应予以法律认定,同时明确各自的适用前提条件和程序性要求。如互易。赠予的流转方式即属此种情况,既不能被现有的转让。出租。抵押。入股等法定方式吸收,也并不违法损害社会公共利益,故应予以确认,同时需明确相应规制促其正轨发展。

3。有关四荒“土地使用权抵押制度设置的思考

抵押,是债务人或者第三人不改变对财产的占有,而以该财产作为债权担保的法律设置。如果债务人不履行债务,债权人有权依法以该财产抵价受偿。具体到农村四荒“土地,抵押标的物是土地使用权,不是土地本身。其抵押权是指四荒“土地使用权人依法在规定年限内,不转移对四荒“土地占有,将四荒“土地使用权抵押给金融机构,同时获得相应资金。如果抵押人不履行债务,金融机构有权依法处分该四荒“土地使用权,并由处分所得价款优先受偿。

四荒“土地使用权的抵押属于二级流转。物权法确认了四荒“土地承包经营权的用益物权性质,其处分权能理论就是四荒“土地承包经营权流转,包括抵押的坚实支撑。当然,其农用用途的限定,农村四荒“土地相对于一般国有土地使用权的抵押应该有土地用途受限等方面的要求。但现实中,四荒“土地抵押实现的限制远非这些。一方面,现有立法规定不明确且操作性不强,致使凭借法律有效解决争议之路不畅。目前,对土地使用权抵押明文规定的法律法规,如城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(1990)。城市房地产管理法(1994)。担保法(1995),土地管理法(1998)。农村土地承包法(2002)。物权法(2007)等在四荒“土地使用权抵押的规定上衔接不畅,甚至存在内容相互冲突的情况。法律规定不明确,则必然带来操作性不强的问题。另一方面,各职能部门责权利不明确规定,不科学,易导致法律适用力度不足。长期以来,缺乏专门机构,系统科学评估四荒“土地抵押价格,交易价格不规范。目前,农村四荒“土地抵押价格确定基本是由农村集体组织。村委小组对土地抵押价格进行商议。评估。定价,然后组织抵押双方确定最终价格并进行抵押办理。交易中,由于没有科学的价格估算标准,金融机构为获取最大利益而减小风险承担,往往竞相压低地价,导致四荒“土地抵押价格普遍偏低;而土地所有者更多只是考虑税费成本,博弈之下,不利因素最终皆由土地使用权人承担。农村地域特点,农村集体成员相互间,成员与集体间具有事实上的依附关系。抵押过程中,抵押人遭受侵害虽可以诉诸法院,但面对势力强大的农村集体。金融机构,证据调取。诉讼成本等都处于明显弱势。由于缺乏有力的救济途径,农民合理权益难以保障。

现实中,农民发展现代农业需要资金,主要还是依靠发挥土地的财产属性,抵押是很好的融资手段。为进一步深化农村金融改革创新,国家加大了对三农“的金融支持力度,引导农村土地经营权有序流转。国务院2015年8月颁布关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见,以慎重稳妥推进农民住房财产权抵押。担保。转让试点工作。其所指农村承包土地为耕地,工作将农户所承包耕地的经营权从承包权中分离出来,并赋予该承包土地经营权以抵押担保权能。并且,经营权的抵押担保不会改变土地承包关系,如果农民到期不能偿还贷款,失去的是几年经营收益,不会危及承包权。这无疑是在农村承包土地制度改革方面的推进。然而,制度既然能在社会保障功能强的耕地上给予支持,对于更侧重效率性的农村四荒“土地,限制因素理应更小。但现实中却并非如此,四荒“土地的制度推进落在了耕地之后。由上述分析即知,四荒“土地使用权抵押面临诸多困难和阻力。必须解决抵押估价程序不透明。金融机构肆意压低地价致使抵押人利益受损等问题,同时也要处理好抵押权人的经济期望与社会稳定。生态平衡间的关系。

笔者认为,对于农村土地承包经营权抵押工作的推进决不能只在耕地方面,它应该是各类型农村土地的全面推进,对此,修订完善现有的土地使用权抵押的法律制度体系,切实完善抵押制度,对于四荒“土地是当务之急。

要建立四荒“土地抵押制度的基本架构。明确四荒“土地使用权抵押的涵义,明确规定抵押主体。客体和内容;明确抵押权取得条件。方式与程序;建立科学合理的四荒“土地使用权价格评估机制和抵押拍卖等配套制度,保障抵押顺利进行;建立四荒“土地使用权登记制度,即权利取得。变更。消灭等全方位的登记,明确抵押权变化过程中的权利归属,实现对四荒“土地使用权权属变化的全过程监管。

进而要进一步厘清几个重要问题。一是明确四荒“土地抵押权的法律性质是权利抵押,厘清四荒“土地抵押权客体的具体内容。四荒“土地抵押权的客体是四荒“土地的使用权。现实中,是指以承包。租赁和拍卖等方式取得的该项土地的使用。收益等权利。那么该四荒“土地上的植物与建筑物是否属于抵押权客体,即这些植物和建筑物是否应当作四荒“土地不可分割的组成部分一并抵押。对此,笔者持肯定态度。关于四荒“土地上的植物。土地使用权抵押不转移对四荒“土地的占有,也包括对土地上植物的占有,则利于防止他人滥砍滥伐破坏生态,此为四荒“土地治理的题中之意,是其生态价值追求有力体现。并且,四荒“土地与尚未收获的植物本是物理上连为一体,即法律所称地上物或定着物,法律界定明确。关于四荒“土地上的建筑物。城市房地产管理法中关于土地使用权与地上房屋同时转移的相关规定已然很明确。权利平等原则,四荒“土地上的建筑物,完全可以参照执行,即将四荒“土地连同土地上的建筑物一并抵押,抵押权人同时享有四荒“土地以及该项土地上建筑物的使用权。二是明确四荒“土地抵押权的内容。笔者认为,抵押人的权利主要有:(1)获得相应抵押贷款的权利。(2)占有被抵押四荒“土地的权利。(3)依法使用的权利,即对被抵押四荒“土地进行治理。开发,以及在此基础上耕作。养殖等,并获取收益的权利。(4)一定范围内的处分权。即对其抵押的四荒“土地,在使用权有效期内依法流转的权利。(5)救济权。即抵押权人不履行抵押合同或因其他原因致使抵押人合法权益遭受非法侵害时,抵押人有权请求停止侵害。排除妨碍。赔偿损失。要求继续履行等。抵押人的义务主要有:(1)到期还款的义务。(2)严格按照规定用途开发治理四荒“土地的义务。(3)保护四荒“土地及其生态价值的义务。(4)通知的义务。即对四荒“土地在使用期限内进行再次流转,或发生影响抵押权人利益的重大事项,应及时通知抵押权人。

三是确立统一的农村集体土地使用权抵押登记机关,完善登记效力体系。目前,担保法依据有无地上附着物,对抵押登记机关做出不同规定。在现实操作中,这种不统一会引发社会公众对抵押登记公信力的不信任,而影响抵押权设置功效的实现。前述已明确四荒“土地抵押权包括土地使用权以及地上植物与建筑物,此规定是参照城市房地产管理法适用。那么,四荒“土地抵押登记也应等同于城市房地产相关设置,即明确规定凡属于四荒“土地抵押权一律到土地管理部门抵押登记。此外,修改现行担保法中关于土地使用权抵押登记的条款,将抵押登记作为抵押权生效的要件,不只是抵押合同生效的要件,并且明确未经登记的抵押不受法律保护。如此,四荒“土地权属变化的全过程完全处于一个主管部门监管下,利于土地统一管理与当事人权利保障。

农村四荒“土地产权制度变革思考