农村集体建设用地流转改革制度分析

中图分类号:D922。3文献标识码:A

文章编号:1005-913X(2015)07-0047-03

的土地分为农地和建设用地,建设用地又分为国有建设用地和集体建设用地。集体建设用地,又叫乡(镇)村建设用地或农村集体土地建设论文网用地,是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地,主要包括:农村经营性建设用地。农村公共服务及基础设施建设用地和农民宅基地。[1](P234)其中,农村经营性建设用地是指乡(镇)村企业建设用地,主要是指乡镇企业。村办企业及其他集体经济组织所使用的集体所有的土地。[2]但随着各地实践发展,允许使用建设用地的主体己不限于乡镇企业“的范畴,还包括个体工商户。三资企业。股份制企业。联营企业等各类工商企业。该类用地涉及面广,其商品属性和资本特性突出,对经济发展的影响大,因而实践中大量流转的主要是这类用地,它也是本文研究的重点。

一。农村集体建设用地流转改革的目标和路线

(一)文件规定

笔者将决定的第11条内容分解为以下三句:

1。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让。租赁。入股,实行与国有土地同等入市。同权同价。

2。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理。规范。多元保障机制。

3。建立兼顾国家。集体。个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。[3]

(二)文件解读

1。对第一句的解读

符合规划和用途管制“,即不同用途土地不能随意改变用途。土地规划是依据经济建设和城市发展的客观规律与内在需要进行的。而土地又是不可移动的,所以土地使用必须符合规划,才能避免严重失序。这是农村集体建设用地流转的前提;出让。租赁和入股“是对土地管理法第43条的突破,即已经承认了农村集体经营性建设用地可以作为一般生产要素参与到生产经营环节。这样,之前受到较大限制无法获得完全土地权能的集体经营性建设用地就获得了与国有建设用地同等的权能。这便引出了后半句的规定,是第11条的一大亮点。

实行与国有土地同等入市。同权同价“,即赋予农村土地集体建设用地与国有土地建设用地同权同价的法律和经济地位,使其两者的所有权地位。使用权地位都得到了平等对待,从而有效减少拆迁纠纷和冲突,有利于社会稳定。这是建立城乡统一建设用地市场的需要。

2。对第二句的解读

缩小征地范围“,并非指减少将农地转用为非农建设用地的数量,而是改变农地转用为非农建设用地的方式,即改变当前农村集体土地必须经由国家征收才能变为建设用地的征转一体“的机制。[4]也就是说,今后城市建设用地的来源,除了国家征收农地以外,也允许农村集体经营性建设用地直接入市,从而形成多元的建设用地供给模式,改变现行的国家垄断城市建设用地一级市场的格局。在当前中国快速现代化与城市化的背景下,必然要求城市继续扩张,必然要求大量农地转用为非农建设用地。缩小征地范围“,就必然要扩大非征收的集体经营性建设用地的供给。这是对传统城乡二元化的土地市场的重大突破。

规范征地程序,完善对被征地农民合理。规范。多元保障机制“。根据土地管理法第47条的规定,国家给农民的征地补偿是按被征收土地原有用途给予补偿的,给农地补偿的最高值为农地原产值的30倍。然而,实践中,发达地区征收农民土地,给农民的征地补偿普遍已经超过三十倍,尤其是留地安置,利益巨大。这句话的提出,某种意义上是对这种地方政府征地补偿实践中超出土地管理法第47条规定进行一种追认。这也有利于保护和尊重农民的土地利益。

3。对第三句的解读

过去中央提出给农民的征地补偿,一是强调不超过农业产值的三十倍,二是强调要保障被征地农民收入不降低,三是要保障被征收农民基本生活,这样三个标准。在地方政府的具体政策实践中,则有让被征地农民分享土地非农使用增值收益的若干做法,只是这种做法所占比重不大。而现在,国家缩小征地范围,突破城乡二元模式,就必然会让规划区内的城郊农民自主供地,城郊农民就可以获得巨大土地增值收益。这一句其实是一个强调规定。

二。政策评价

(一)优化之处

1。体现了民法上的平等原则

同价同权“。统一市场“实现了物权法中国家对于国有财产。集体财产和私人财产平等保护的思想,并且在实践上承认了土地使用价值的客观性。实际上,在市场经济条件下,土地利用效用相同的土地,其土地价格应该相同或相近。在这方面来看,国有建设用地和集体建设用地在效用上没有太大区别,而且,在土地出让进入市场后,土地所有权是国有土地,还是集体土地,对于土地使用者没有区别。

2。有利于实现土地价值和资源优化配置

农村集体建设用地流转的本质就是将农村建设用地使用权纳入土地市场进行交易。从法律角度看,这是权利在不同主体之间的配置。[5]允许农村集体建设用地流转可以保证权利的有效配置,从而最大限度地发挥集体建设用地的使用价值,促进物尽其用,实现权利人利益和社会整体利益的最大化。2。明确政府角色

首先,在市场领域要有所不为“。[9]尊重土地所有权人和使用权人的市场主体地位,由土地权利的买方和卖方完全按照市场规律完成交易,以市场机制去优化土地资源配置,提高土地利用效率。

其次,在公共领域要有所作为“。[9]为配合流转管理需要,政府应履行服务职责,加快对农村集体建设用地的确权。登记和颁证工作。

(四)完善相关法律法规

1。修订物权法担保法合同法的相关规定

2007年的物权法虽然明确了建设用地使用权是一种用益物权,但对于建设用地使用权是否包括农村集体土地的建设用地使用权,表达得不够明确,特别是对集体建设用地流转方面的规定更是与决定的精神不符。故笔者建议删除物权法第151条和153条中关于把该问题交给其他法律的空白条款,从而取消对集体建设用地使用权和宅基地使用权的例外性规定。同时,建议将十三章宅基地使用权“的内容置于第十二章建设用地使用权“之下,以体现对各类建设用地同等保护的原则,也使立法更加符合法学理论的权利体系构架。

鉴于如今已经赋予集体建设用地的交换价值,笔者建议删去物权法第183条和担保法第36条第3款关于集体土地使用权抵押的限制性规定,让第36条第1款和第2款关于国有土地抵押的规定同样适用于集体土地,以呼应决定第11条要求。

为促进集体建设用地有序流转,保障交易安全,建议修订合同法分则,将集体建设用地合同纳入有名合同规范,拟定集体建设用地流转合同应载明的各项具体条款,以明确当事人的权利。义务和事后违约责任。

2。修订土地管理法的相关规定

现行土地管理法规定任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须申请使用国有土地,同时要求集体土地不得出让。转让和出租用于非农建设,这些条款显然滞后于现实需要,不利于集体建设用地的流转,与决定精神相悖。应当解除对集体建设用地的限制,允许其在合理范围内流转。因此,有必要将土地管理法第43条修改为:单位和个人需要使用土地进行建设的,既可以申请使用国有土地,也可以申请使用集体土地;村民住宅建设。农村经营性项目建设。兴办农村基础设施和公益事业的,可以使用农村集体建设用地。“[2]同时,还应该明确土地流转可以采用的多种方式,建议将第63条修改为:依法取得的农村集体建设使用权在特定条件下,可以通过转让。互换。出租。抵押。作价入股。出资和联营等方式转移。“[2]并将具体条件适当设定为符合土地利用规划。权属合法明晰。己依法转为非农建设用地等“。

(五)对土地进行统一管理

集体建设用地入市后,应与国有土地一样接受统一的部门管理。[10]通过城乡统一的建设用地市场,对建设用地的规划。指标。流转的收益分配等进行严格把控,既能够有效实现与国土建设用地在财产权利上的平等,又能实现与其在责任义务上的平等。这样,才能真正实现同地同权同价“的内涵与价值上的统一。并且,政府的干预和统一管理还能有效地防止出现城郊土地成交食利集团。

(六)同步推进相应政策

集体土地与国有土地同权同价,进入市场流转,不仅要向农民还权赋能,还必须有赖于农村的经济社会组织形式的制度改革。农村社会保障制度改革。农村金融改革等相应配套改革的同步推进。[11]

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