而旧城的形成和起因是因为城市在发展过程中，由于城市发展到了一定的阶段，使得城市原本的城市结构、设备等在局部区域“老化”，满足不了社会和城市发展的需求而形成的，例如道路的拥挤，房屋的破旧，城市功能的单一等问题，使得原本的居民迁移，形成了某些区域越来越破旧落后的景象，随后慢慢扩大形成旧城。
2.2 旧城改造与各主体的关联
2.2.1 旧城改造中的行为关系
2.2.1 旧城改造各方主体的动机
2.3 旧城改造的理论基础
1.  E.Saarinen的有机疏散理论[8]
E.Saarinen提出有有机疏散理论是为了缓解在城市中心的某些区域过度密集所产生的弊病而提出的一个关于城市布局结构以及城市发展的理论。
这个理论最大的亮点就是它主张把原来相对密集的城区分成了一个一个相对分散的小区域，小区域之间通过保护性的绿化带相连，把城市功能相对平均分散。E.Saarinen在有机疏散理论中探讨了城市的发展思路、城市的设计蓝图、土地利用、城市的居民教育问题、城市的经济情况、法律法规等方面的内容，认为城市内部是一个辩证统一的构造，既有相对的密切联系又相对分散。在这种理论下的城市里，每个区域都相对均衡的发展，城乡差距较小。
2.  吴良镛的有机更新理论[9]
有机更新理论是建立在有机疏散理论的基础上提出的，是我国的吴良镛院士通过总结西方的城市规划理论再结合中国国情尤其是北京的具体情况所提炼、归纳，取其精华去其糟粕提出的具有中国特色的“有机疏散理论”。
具体的来说，所谓的“有机更新”就是通过采用恰当的规模、合理的尺度，更具所处城市的具体情况和改造目的，科学、合理的处理当前的问题和未来的关系，不断的完善和提高设计规划蓝图，让城市的每一个地区都得到相对完整的发展，使得城市问题得到缓解和改造。从而达到整个城市的发展目的，即“有机更新”的目标。
3.  Jane Jacobs的城市活力论[10]
城市活力论最初是由美国著名的建筑评论家Jane Jacobs在她的《美国大城市的生与死》一书中所倡导的一种城市设计思想。
Jane Jacobs[10]认为城市是具有活力的、是多样性的，城市更新最好的方法就是对原有城市进行综合性的考虑，通过小规模、相对有弹性的改造回复城市原有的活力。即，可以保留原有的房屋建筑来为小型企业提供发展空间和场所；增设沿街的生活店铺，从而恢复街道原有的活力；继续保持相对较高的居民居住密度保持城市的生命力和复杂性等方面。
同时，她认为城市的更新不单单是为了提升城市的功能、生态景观等硬件方面的更新，更深层次的目的是为了迎合和满足在城市中生活着的人们的生活需要，通过人们在城市中的活动来使得城市具有生命力和活力，最根本的更新是让人们更好的在城市中生活，让城市充满活力，这就是Jane Jacobs的城市活力论所想要表达的城市更新的意图。
根据以上的三个理论的阐述，都有一个共同点就是通过小规模的小地区改造来有点盖面来实现整体的城市更新。有机疏散理论和有机理论更多的是倾向于把城市分成一个一个小的整体，通过对小整体的局部功能来改造来实现整个城市的改造，而城市活力论更倾向于人性化的改造，通过对城市一个个小单元注入一定的“活力”来带动整个城市的更新与发展。
有机疏散理论和有机理论的不同点是有机理论对于前期的规划活动较为严谨和详细，相对比较复杂和漫长，此外，有机理论注重的是旧城和新城之间的相互联系，通过找出架设两者之间的“桥梁“来实现旧城与新城之间的过度，相对来说，城市更新交替的过程相对比较缓和。 城市化进程中旧城改造的问题及对策研究(5):http://www.youerw.com/guanli/lunwen_3986.html