物业服务费是物业管理企业按照和业主签订的物业服务合同，物业管理公司维修，维护和管理业主的房屋及相关设施，设备并且保持相关区域内环境的卫生和维护区域内秩序，以此来向业主收取费用。物业服务费是由物业管理区域内业主承担的物业管理成本和物业管理公司的必要利润总和。

物业管理作为在第三产业中为数不多的服务性行业，管理对象为物业，服务的对象是业主或非业主使用者。简而言之，服务性是物业管理的基本属性，物业管理公司的本质就是管理其这种服务，在提供服务的过程中，管理表现出一定的特点：

（1）契约性。物业管理的所有活动都是按照物业管理公司和业主间签订的合同中所规定的各项权益来进行的。

（2）全面性。物业管理为集中管理，承担了许多的职能比如住房，电气和机械设备的维修，小区绿化，管道疏通养护等，和业主的生活都息息相关，提供的服务全方位，多功能。

（3）专业性。物业管理属于房地产开发的延伸和改进，为客户提供专业的管理和服务，实施和管理的都是专业机构和专业的工作人员。

（4）规范性。倡导物业管理公司步入正规的服务行业的领域，这不仅要求成立了物业公司，而且在日常的公司运作中每一个环节的管理和运作程序都要有标准，并且按照有关政策和法规行事[6]。

2.2 物业管理费用的构成

（1）劳动力成本。它是指物业管理公司向聘请的工作人员，按月支付的工资，并按照规定发放的福利，具体有工资，津贴，福利基金，保险，服装费和其他补贴。劳动力成本取决于多少数量的员工和每个员工的薪酬情况（工资和福利的多少）。

（2）物业共用部位和共用设施的运行和维护成本。它包括墙壁，楼梯，步行广场，消防系统，安全系统，电话系统，排水系统和其他机械，设备，仪器和设施，如维修及保养的成本，公共照明，喷泉，草坪浇水及其他开支。

（3）物业管理范围内绿化的维护成本。它的成本是公共领域种花种草以及他的养护成本和以此需购买工具的费用。

（4）物业管理区域清洁卫生费用。它包括清洁用具的成本，垃圾清运，水池清洗，消毒和病虫害防治，以及有时是对外承包费用。

（5）物业管理范围内秩序维护费用。它包括保安人员的制服，工资，加班津贴，福利，安全系统设备（对讲机、小区安保大门等），电力的消耗以及相关设备的成本。如果你聘请专门的保安公司承担安全业务，需要向保安公司支付额外的开支。聘用的费用取决于保安人员的数量有多少，每个人的薪资待遇和福利。

（6）办公费。它是指物业管理公司部门的办公人员的工资，办公所需的耗材，以及邮政，电信，书籍，报纸，会议，水，电，供暖，交通，接待等其他开支以及各类人员的在职培训，业务技能培训的费用，以及现场观摩学习所需支付的相关费用。

（7）物业管理企业的固定资产折旧。

（8）公用部分的财产。共用设施设备及公众责任保险费用。

（9）业主同意的所花费的其他费用[9]。

2.3 物业管理收费原则

(1)效率。物理管理公司通过收费来得到一个合理的利润，源!自`优尔'文"论(文`网[www.youerw.com同时用户能够接受并得到财产保值与升值，双方互惠互利，达到资源的合理分配与利用。

(2)公平负担。公平负担的意思就是对不同地区，不同档次的物业，不同收入的住户等考虑社会公平而合理分层收费。主要有：针对不同档次用途的物业以不同的收费标准，充分考虑用户负担能力，体现社会公平。比如对较高级的写字楼、豪华的购物广场、高档的住宅小区收取费用按照较高的标准，而对经济适用房按照较低的收费标准收取费用。在不同地区，按照不同的标准进行收费，如在一线城市，收费标准居高，二三线以及一些内陆城市收费标准降低。根据不同服务项目和服务质量收费标准也不尽相同,特约服务项目收费收费标准较高，而公共服务项目收费标准低，国家也应出台相关的补贴政策，如对低收入和贫困地区的人给予较高的财政补贴,而对高收人富裕地区的人群没有补贴。 物业管理收费纠纷成因分析对策研究(4):http://www.youerw.com/guanli/lunwen_53979.html