2.1 上海二手房的成交数量源'自^优尔],论`文'网]www.youerw.com

由表1可知，2013年4月份到2014年3月份，上海二手房成交量总共达到了233788套。其中2013年9月成交量是最多的，达到了26806套；2014年2月成交量降至最低，是11357套。

从成交数量变化来看，上海二手房市场波动颇大，显示出“下降、上升、下降、上升、下降、上升”的趋势。在2013年，4月与5月的二手房成交量都呈现下滑的趋势，这主要有几点原因：首先，由于恐慌性购房现象，3 月楼市透支，购房者大大减少，一部分的买房者持币观望，并咨询有关房地产人士，另外也未执行20%的个税，多数买房者想在新政效应减弱后再添置房屋，导致现阶段的二手房成交速度缓慢，成交量下降，价格继续上升的支持力度衰减[2]。其次，由于上海出台的“新国五条”细则的影响，大约有百分之四的买房者转移到一手房市场，来避免细则实施后的税收风险。上海的“新国五条”规则出台的第三个月份，也就是6月份，依然未执行20%个税，政策的效应也开始慢慢地减弱，购房者的恐慌情绪得以释放，二手房市场回归到常态。因此，6月份的上海二手房市场恢复到常态，中介机构带客户看房量增加，成交量开始回升，高达21333套。6月份之后的连续几个月，上海二手房市场交易节奏恢复常态。11月与12月，最后的季节性因素也在一定程度上削弱了二手房市场的买卖双方的交易意愿。买房者期待2014年有更多的房源，导致中介机构带看数量减少；而一部分业主同意小幅度降低价格，尤其是有换房需求的卖家。买卖双方对二手房市场预估的差距增添了房屋成交的障碍，一些区域的买卖双方出现观望、博弈的现象，年底成交高峰不再存在。2014年1月至2月，处于春节时期，是传统的淡季，二手房成交量明显走下坡路，但随着春节的结束，上海的二手房市场开始回暖，成交量上升，中介机构的带客户看房量和二手房挂牌量显著增加，买卖双方入市热情升高，3月份的成交量上升到17364套。

表1  2013年4月-2014年3月上海二手房成交量（单位：套）

月份 2013年4月 2013年5月 2013年6月 2013年7月 2013年8月 2013年9月

成交量 18781 16782 21333 18594 19699 26806

月份 2013年10月 2013年11月 2013年12月 2014年1月 2014年2月 2014年3月

成交量 23174 21799 20062 18037 11357 17364

2.2 上海二手房的成交价格

从表2可知，上海市二手房的整体房价保持在25000元/平方米到30000元/平方米之间（除了2014年4月），波动不大。其中，2014年3月房价达到29461元/平方米，是最高点，接下来的4月又降到了21281元/平方米，成为12个月中的最低点。