1  前言房地产营销策划是指，根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位（不同年龄段、不同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异），进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位的过程[2，3]。53965

营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）[1]。

目 录

1  前言 3

2  总体项目概况 3

3  宏观、区域市场分析 3

3.1  宏观市场分析 3

3.2  区域市场分析 4

4  项目、竞争分析 5

4.1  马鞍山市区位优势 5

4.2  项目总体分析 6

4.3  竞争项目分析 10

5  目标客户分析 12

5.1  客户总体定位 12

5.2  南京客户分析 12

6  销售策略及相关内容 12

6.1  主要销售方式 12

6.2  沙盘说辞 14

6.3  客户常见问题的回答 16

6.4  商铺认购流程 18

6.5  银行按揭贷款 18

6.6  买卖合同的签署 19

2  总体项目概况

项目名称：马鞍山亿丰环球商业中心

地块位置：马鞍山中心城区红旗南路以东，印山路以南，朱然路以西，东湖路以北

土地性质：城市商业综合体

用地面积：160亩 

建筑面积：50万㎡

容积率：2.56

绿化率：11.8%

3  宏观、区域市场分析

3.1  宏观市场分析

为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策、经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，与往年不同，这一轮的调控政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到2013年。

调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。

新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道[5]。

  全国重点城市2011年周成交指数走势

在华东地区，由于一线城市上海房地产调控政策愈加严厉，部分需求将因受限制转至周边城市置业，未来一段时间内华东地区其他二三线城市商品房市场可能因此而增加购房需求。同时，随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为像马鞍山这样的二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间[4]。 马鞍山亿丰环球商业中心营销策划报告:http://www.youerw.com/guanli/lunwen_58154.html