3.2  区域市场分析

马鞍山是安徽省最富有的城市。2011年上半年全市实现GDP460亿元，同比增长12.5%；规模以上工业增加值增长15%，固定资产投资增长40.4%，社会消费品零售总额增长17.1%，财政收入增长21.1%，实际利用内资增长72.9%，实际利用外资增长36.5%，外贸进出口总额增长24%，就经济发展水平与消费能力而言，马鞍山与苏州、无锡、常州等长三角核心区城市已相差不大。

经济总量稳步攀升（2011年上半年马鞍山全市实现生产总值（GDP）460亿元，比2010年下半年增长12.5％，）、全市投资总量再创新高（上半年全市完成固定资产投资455.92亿元，同比增长40.4%）。

城市公职人员多，公积金缴存额高，这些为城市房地产发展奠定了基础，消费层次处于较富裕层面，对投资型房源需求度有一定的支撑。

4  项目、竞争分析

4.1  马鞍山市区位优势

4.1.1  地理位置

马鞍山位于安徽省最东部，横跨长江、接壤南京、毗邻长三角，通江达海，处于世界与中国大陆连接的黄金走廊之上；承东启西，是东部与中西部地区人流、物流、信息流、资金流的交汇点，素有安徽东大门、南京后花园之称。

马鞍山的地理位置

4.1.2  城市交通

四通八达的立体交通网络，使马鞍山成为国际国内产业扩张和资本外溢的最具优势承接地。205国道、314省道、马芜、宁马、合巢城际高速公路交织，宁铜铁路贯穿全境构成七纵八横的陆路交通网。马鞍山港，长江十大港口之一，通江达海国家一类口岸可泊万吨级船舶；宁安高铁，15分钟抵南京，1小时达上海，4小时到上海；禄口机场，已开通国内外48个城市85条航线，华东地区主要货运机场；马鞍山长江大桥，横跨长江两岸，贯通八方交通网。

4.1.3  城市规划

城市定位和城市化率提高为房地产市场营造良好氛围。项目处于城市南部，受政府“东扩南进”规划利好，区域价值更为提升，现在处于价值洼地；形成 “一主、一副、两带”的空间结构。一主：主城区；一副：副城区；两带：产业带和生活带。完善主城，拓展副城，南进东扩，滨江带状发展；主城区：主要向南发展，适当向东发展；副城区：主要向北发展，适当向东、向西发展。

4.1.4  城市发展目标

马鞍山作为长江三角洲经济圈的重要一员和安徽省经济最发达的大城市之一与长江三角洲互动发展的现代加工制造业基地、绿色食品基地和休闲旅游基地。规划到2020年，市域总人口162万，城市化水平 80%；城市人口120万，城市建设用地124.6平方公里。

4.2  项目总体分析源/自:优尔:`论~文'网www.youerw.com

4.2.1  项目概况

该项目是马鞍山目前唯一的大型城市商业综合体，建筑面积50万㎡，总投资约20亿，由“购物中心、商业步行街、娱乐影视城、商务写字楼、福朋喜来登酒店、月星家居、电子数码城等8大黄金业态组成，集吃、喝、玩、休闲、娱乐、办公、商务洽谈等，给马鞍山人未来生活提供方便、提高生活档次的首选之地。

表1  马鞍山亿丰环球商业中心地块信息

用地面积 160亩

总建筑面积 50万㎡

绿化率 11.8%

容积率 2.56

机动停车位及颁布 2380辆（其中地上：1259辆，地下：1121辆）

非机动车位及颁布 马鞍山亿丰环球商业中心营销策划报告(2):http://www.youerw.com/guanli/lunwen_58154.html